Tips untuk Penjualan Cepat dan Menguntungkan
Dokumen
Laporan Pendapatan dan Beban: Anda ingin memastikan bahwa Anda memiliki semua informasi keuangan Anda sebelum memesan properti sewaan Anda untuk dijual.
Menyiapkan laporan pendapatan dan pengeluaran akan memberi Anda, dan calon pembeli apa pun, gambaran yang lebih baik tentang nilai properti Anda.
Penghasilan: Termasuk dalam laporan pendapatan dan pengeluaran ini, Anda akan ingin mencatat semua pendapatan yang diterima oleh properti secara bulanan dan tahunan. Ini bisa termasuk pembayaran sewa bulanan penyewa, serta biaya sewa tambahan dari tempat parkir, mesin cuci dan pengering yang digunakan atau pembayaran jika Anda cukup beruntung memiliki papan reklame atau menara ponsel di properti Anda.
Pengeluaran: Laporan pendapatan dan pengeluaran juga harus menyertakan uang yang Anda belanjakan untuk tahun ini. Ini bisa termasuk:
- Pajak properti
- Pembayaran Asuransi
- Air dan Biaya Sewer: Jika Anda bertanggung jawab untuk utilitas.
- Biaya Listrik: Jika Anda bertanggung jawab atas utilitas.
- Gas Charges: Jika Anda bertanggung jawab untuk utilitas.
- Biaya Minyak: Jika Anda bertanggung jawab untuk utilitas.
- Perawatan : Sebagian besar investor dan / atau Realtors akan memperkirakan persentase untuk pemeliharaan. Secara tradisional, jumlah ini adalah lima persen dari pendapatan operasional bruto . Biaya pemeliharaan akan bervariasi berdasarkan ukuran properti, usia properti, dan jumlah ruang eksterior. Hal ini dapat mencakup hal-hal seperti biaya lansekap, biaya untuk memperbaiki atau mengganti perlengkapan yang kedaluwarsa atau gagal, kunci pintu, jendela, ubin retak, kebocoran pipa, kebocoran atap atau goyangan yang goyah.
- Biaya Lowongan Kerja: Sebagian besar investor akan memperhitungkan faktor kekosongan juga. Bergantung pada tipe properti, Anda dapat mengharapkan jumlah ini antara lima hingga sepuluh persen dari pendapatan operasional bruto. Biaya kekosongan dapat mencakup biaya untuk memasarkan properti , seperti menempatkan iklan untuk persewaan Anda, dan biaya untuk menahan properti , seperti pajak dan asuransi.
Kumpulkan Dokumen Terkait Pendapatan, Pengeluaran, dan Manajemen Properti
Item Dari Laporan Pendapatan dan Pengeluaran: Sebelum Anda menyewakan properti sewaan Anda, Anda akan ingin menemukan hard copy dari barang-barang yang telah Anda masukkan pada laporan pendapatan dan pengeluaran. Anda akan ingin mengumpulkan pernyataan-pernyataan ini dari tahun sebelumnya. Ini dapat mencakup semua tagihan utilitas, pernyataan asuransi, pajak properti, pembayaran hipotek, pembayaran sewa, biaya pemeliharaan, dan sebagainya.
Anda harus memindai semua tanda terima ini ke komputer sehingga Anda juga memiliki salinan digitalnya. Ini akan mempermudah pengiriman item ke calon pembeli, pengacara, atau Realtor jika diminta karena Anda sudah memilikinya secara elektronik.
Salinan Semua Sewa yang Berlaku: Anda akan ingin mengumpulkan salinan semua perjanjian sewa untuk penyewa saat ini. Ini akan digunakan untuk memverifikasi pembayaran sewa saat ini , serta jangka waktu sewa.
Daftar Setiap Perbaikan Terkini pada Properti: Anda harus menyusun daftar perbaikan apa pun yang telah Anda buat pada properti dalam beberapa tahun terakhir. Misalnya, sudahkah Anda memasang atap baru, menggantikan tungku atau merenovasi dapur? Anda juga akan ingin menyertakan perkiraan tanggal pekerjaan dilakukan dan mungkin perkiraan nilai perbaikan.
Dalam daftar perbaikan Anda, Anda akan ingin menambahkan kata sifat deskriptif. Misalnya, alih-alih mengatakan, dapur yang telah direnovasi, mungkin lebih menarik untuk dikatakan, dapur yang telah direnovasi, termasuk lemari gaya pengocok abu-abu, granit putih polar, dan backsplash kereta bawah tanah miring.
Selain itu, Anda juga harus menemukan bukti dari pekerjaan yang telah dilakukan. Ini bisa berupa salinan faktur, kontrak untuk pekerjaan atau tanda terima lainnya.
Seringkali, Realtor akan menggunakan daftar perbaikan ini saat menyusun daftar rincian untuk properti Anda. Oleh karena itu, daftar ini harus teliti mungkin.
Salinan Setiap Izin: Hal pertama yang ingin Anda lakukan adalah memastikan tidak ada izin terbuka di properti Anda. Tergantung pada kota Anda, Anda dapat mengajukan permintaan ini secara langsung, melalui telepon atau online. Ini dikenal sebagai permintaan catatan publik terbuka.
Jika ada izin terbuka di properti, Anda mungkin harus menutupnya sebelum dijual. Anda perlu menentukan pekerjaan apa yang harus diselesaikan, menyewa kontraktor berlisensi untuk menyelesaikan pekerjaan, kemudian minta seorang inspektur dari kota keluar dan memverifikasi bahwa pekerjaan itu dilakukan untuk kode sehingga mereka dapat menutup izin.
Anda harus mengumpulkan atau mendapatkan salinan semua izin untuk setiap pekerjaan yang pernah diselesaikan di properti. Kota Anda harus dapat memberi Anda salinan dari semua izin yang tercatat untuk properti.
Tentukan Potensi Keuntungan
Anda harus menilai keuangan Anda untuk mendapatkan rata-rata berapa banyak uang yang berpotensi Anda dapat buat jika Anda menjual properti Anda.
1. Berapa banyak Anda berhutang pada hipotek Anda? Apakah Anda memiliki hukuman prabayar?
2. Ketahuilah biaya penutupan yang akan Anda tanggung selama penjualan properti Anda. Ini bisa termasuk pajak transfer realty di penjualan, komisi Realtor di penjualan, biaya rekaman dan biaya pengacara.
3. Ketahui apa dasar pajak Anda untuk properti sehingga Anda tahu berapa banyak pajak yang harus Anda bayar. Berbicaralah dengan akuntan Anda untuk menentukan apa basis pajak Anda.
Secara umum, dasar Anda adalah semua biaya yang masuk ke properti yang tidak dihapuskan dalam tahun tertentu, seperti harga beli, biaya penutupan dan peningkatan, minus berapa banyak yang telah Anda hapus dalam depresiasi selama bertahun-tahun.
4. Ketahui apa nilai pasar kasar dari properti Anda. Anda harus menemukan dua atau tiga properti yang sebanding yang telah terjual di wilayah Anda pada tahun lalu. Anda dapat menggunakan angka-angka ini untuk mendapatkan gambaran kasar tentang kisaran harga di mana properti Anda harus menjual.
5. Ambillah nilai pasar kasar dari properti Anda, dikurangi jumlah yang tersisa pada hipotek Anda, dikurangi biaya penutupan penjualan properti Anda untuk menentukan berapa banyak uang yang akan Anda dapatkan dengan penjualan.
6. Anda kemudian perlu menentukan berapa banyak uang yang akan Anda tanggung dalam pajak keuntungan modal. Untuk melakukan ini, Anda akan mengambil harga penjualan properti Anda dikurangi basis pajak yang telah Anda hitung. Jumlah ini akan menentukan apa yang Anda berhutang untuk pajak capital gain. Pastikan Anda berbicara dengan akuntan Anda, karena bisa ada skenario di mana Anda berjalan pergi dengan sedikit uang yang dijual tetapi berutang jauh lebih banyak dalam pajak keuntungan modal karena penghapusan penghapusan yang dilakukan di seluruh kepemilikan properti.
Pemeliharaan
Pemeliharaan Ditangguhkan: Sebelum dijual, Anda akan ingin agar properti Anda terlihat sebaik mungkin. Ini adalah waktu untuk mengatasi masalah perawatan yang Anda tunda. Ini dapat mencakup pengecatan area umum, meningkatkan lansekap atau daya tarik tepi jalan, memperbaiki toilet yang sedang berjalan atau tetesan kecil di faucet.
Peningkatan Modal : Anda juga perlu menentukan apakah menyelesaikan setiap peningkatan modal sebelum penjualan adalah sepadan. Akankah peningkatan menghasilkan pengembalian yang lebih besar daripada biayanya? Misalnya, apakah Anda dapat memasang atap baru di properti dengan harga kurang dari harga pasar?
Apakah masuk akal untuk menginvestasikan lebih banyak uang ke dalam properti? Jika Anda tidak melakukan perbaikan seperti itu, apakah itu akan mengurangi kemungkinan penjualan? Apakah atap yang buruk, dek yang membusuk, atau lubang di dinding menghalangi seseorang untuk membeli properti?
Tips Umum
Beri tahu Penyewa: Ketika properti sewa Anda benar-benar ada di pasar, calon pembeli harus dapat memasukkan setidaknya satu unit sewa ketika mereka melihat properti. Oleh karena itu Anda harus menentukan bagaimana dan kapan Anda akan memberi tahu penyewa bahwa Anda menempatkan properti untuk dijual. Bergantung pada ukuran properti Anda, Anda mungkin tidak perlu memberi tahu semua penyewa tentang niat Anda untuk menjual properti. Anda hanya perlu memberi tahu penyewa yang apartemennya ingin Anda tunjukkan kepada calon pembeli.
Terkadang penyewa merasa takut ketika mereka mendengar bahwa properti akan dijual. Mereka khawatir bahwa mereka akan mengungsi ketika dijual. Mereka juga khawatir bagaimana pemilik baru akan mengelola properti. Beberapa penyewa juga akan menggunakan ini sebagai kesempatan untuk melampiaskan tuan tanah untuk masalah yang masuk akal dan tidak masuk akal, jadi berhati-hatilah untuk membiarkan penyewa berinteraksi dengan calon pembeli.
Isi Setiap Lowongan: Sebelum dijual, Anda idealnya memiliki 100 persen hunian di properti Anda. Jika Anda memiliki lowongan, jangan memotong sudut untuk mencoba dan mengisi kekosongan dengan cepat. Pastikan Anda masih mengikuti proses penyaringan lengkap Anda.
Jika properti Anda tidak terjual dengan cepat, Anda akan terjebak dengan penyewa apa pun yang Anda tempatkan di properti. Anda juga tidak ingin menempatkan penyewa masalah di properti yang dapat merusak properti pada saat itu perlu terlihat yang terbaik. Lebih baik memiliki unit kosong daripada yang ditempati penyewa buruk.
Wawancara Realtors : Anda akan perlu menemukan Realtor untuk daftar properti sewa Anda dengan. Jika Anda sudah memiliki Realtor yang pernah bekerja sama dengan Anda di masa lalu dan merasa nyaman dengannya, maka Anda sudah siap.
Jika tidak, Anda perlu mewawancarai beberapa Realtors. Penting untuk mencari Realtors yang berspesialisasi dalam jenis properti dan area di mana Anda menjual. Rumah keluarga tunggal atau kondominium mungkin tidak membutuhkan seseorang yang begitu khusus, tetapi untuk keluarga, properti ritel, properti penggunaan campuran atau investasi lain yang lebih unik, Anda ingin mencari seseorang yang sukses menjual jenis properti yang Anda coba jual. Anggap saja dengan cara yang sama bahwa pengacara mengkhususkan diri dalam bidang-bidang tertentu seperti perceraian, banding pajak atau hukum perusahaan.
Kapan Harus Menaruhnya di Pasar? Properti investasi tidak mengikuti aturan yang sama seperti menjual tempat tinggal utama kepada pemilik rumah. Pasar perumahan yang normal adalah yang terkuat di musim semi, ketika keluarga mencoba masuk ke rumah baru mereka sebelum tahun ajaran baru.
Secara umum, Anda dapat menempatkan properti investasi untuk dijual setiap saat sepanjang tahun. Anda mungkin melihat aktivitas yang lebih rendah di sekitar liburan atau di musim panas.