Tetapi kenyataannya adalah bahwa keuntungan Anda dari penjualan tempat tinggal utama Anda mungkin cukup kecil — jika mereka terwujud sama sekali.
Penghargaan dan Inflasi Real Estat
Hal pertama yang perlu dipertimbangkan adalah apresiasi rumah dalam konteks inflasi.
Anda mungkin terkejut menyadari bahwa apresiasi rumah Anda dapat diimbangi oleh inflasi. Ini terutama berlaku jika Anda tidak tinggal di pasar real estat yang panas. Kami mendengar kisah-kisah dramatis tentang penghargaan di daerah-daerah tertentu di negara ini, tetapi kebanyakan orang membeli rumah di daerah-daerah di mana penghargaan tahunan mungkin tidak akan mengalahkan inflasi secara berlebihan.
Pada bulan September 2007, menurut Federal Reserve Bank of St. Louis, harga jual rata-rata untuk rumah baru yang dijual di Amerika Serikat adalah $ 240.300. Pada bulan September 2017, jumlah itu mencapai $ 319,700. Namun, ketika Anda menjalankan beberapa angka menggunakan Kalkulator Inflasi AS, sebagian dari penghargaan itu menghilang. Daripada melihat $ 79.400 dalam apresiasi, nilai sebenarnya dari penghargaan itu lebih dekat ke $ 33.648.
Itu masih tidak terlalu buruk. Setelah semua, nilai rumah Anda telah meningkat lebih dari $ 30.000. Tapi jangan lupa tentang biaya.
Memiliki Rumah Berasal Dengan Biaya Tambahan
Selanjutnya, Anda perlu mengurangi biaya kepemilikan rumah dari keuntungan Anda.
Katakanlah Anda mendapatkan hipotek sebesar $ 250.000 dengan suku bunga 3,92 persen. Selama 30 tahun, menurut kalkulator hipotek Google, Anda akan membayar $ 175.533 dalam bunga. Bahkan jika rumah Anda menghargai dengan inflasi yang disesuaikan $ 30.000 setiap 10 tahun (sebesar $ 90.000), itu masih belum cukup untuk mengimbangi bunga yang Anda bayar atas pinjaman.
Dan bunga yang Anda bayarkan bukanlah satu-satunya biaya yang Anda hadapi. Ingat bahwa Anda membayar pajak properti di sebagian besar negara bagian. Kalkulator hipotek Loan Loan Hero termasuk perhitungan pajak properti. Jika pajak properti Anda berjumlah 1,5 persen setahun, Anda dapat melihat pembayaran pajak total sebesar $ 117.000 selama 30 tahun. Dan itu mengasumsikan tidak ada kenaikan pajak properti — karena rumah Anda menghargai nilainya, begitu juga pajak properti Anda.
Memang benar bahwa Anda dapat memotong sebagian biaya Anda untuk pengembalian pajak, tetapi pengurangan tidak memiliki nilai yang sama dengan kredit. Ini dapat menurunkan penghasilan Anda dan kewajiban pajak Anda, tetapi tidak dalam basis dolar per dolar. Selain itu, menurut Yayasan Pajak, hanya sekitar 30 persen rumah tangga yang diperinci. Kecuali Anda termasuk orang yang memerinci, Anda tidak akan melihat manfaat pajak apa pun yang terkait dengan hipotek Anda.
Biaya lain yang terkait dengan kepemilikan rumah termasuk pemeliharaan dan perbaikan, serta asuransi pemilik rumah. Anda mungkin juga harus membayar asuransi hipotek jika uang muka Anda kurang dari 20 persen. Pada saat Anda menghitung dalam beberapa dasawarsa biaya-biaya ini, ditambahkan ke bunga hipotek dan pajak properti Anda, peluang bahkan impas cukup kecil — bahkan jika rumah Anda benar-benar menghargai nilainya dari waktu ke waktu.
Bagaimana Jika Anda Mengakhiri Penjualan Secara Tidak Terduga?
Kami suka berpikir bahwa pasar real estat akan selalu naik. Namun, seperti yang kita lihat antara 2007 dan 2009, real estat dapat membentuk gelembung seperti aset lainnya. Ledakan gelembung real estat menciptakan situasi di mana ribuan orang akhirnya kehilangan banyak uang. Jika Anda bisa keluar dari penurunan harga, Anda mungkin tidak akan kehilangan banyak.
Namun, jika Anda dipaksa untuk menjual selama crash pasar real estat, tidak banyak yang dapat Anda lakukan untuk menyelamatkan situasi. Anda bisa kehilangan uang di rumah Anda, di atas apa yang sudah Anda bayar dalam bunga, pajak, dan biaya lainnya.
Bagaimana dengan Menyewa?
Tentu saja, sebagai investasi yang tidak sempurna seperti pembelian, mungkin untuk menunjukkan bahwa menyewa mungkin bukan solusi. Lagi pula, ketika Anda melakukan pembayaran hipotek, Anda setidaknya membangun ekuitas di rumah Anda.
Ketika Anda menyewa, Anda membantu pemilik membangun ekuitas.
Namun, itu tidak berarti bahwa menyewa harus dihindari di semua biaya. Tergantung pada pasar Anda, menyewa dapat menjadi pilihan yang baik, bahkan jika itu berarti Anda tidak membangun ekuitas.
Itu terutama benar Jika Anda tinggal di daerah dengan harga rumah yang tinggi, dan Anda dapat menyewa kurang dari biaya agregat bulanan hipotek, pemeliharaan, dan biaya lainnya. Anda tidak hanya menyimpan uang setiap bulan, tetapi Anda dapat menginvestasikan selisih di pasar dan berpotensi merealisasikan apresiasi yang lebih besar daripada yang Anda dapatkan dari investasi rumah Anda.
Antara November 2007 dan November 2017, S & P 500 memiliki laba tahunan sebesar 9,662 persen, disesuaikan dengan inflasi. Katakanlah itu akan menghabiskan $ 1.100 sebulan untuk memiliki rumah selama periode itu, tetapi Anda tinggal di apartemen dengan sewa bulanan $ 700. Jika Anda menginvestasikan selisih $ 400 antara menyewa dan membeli setiap bulan selama 10 tahun itu, nilai investasi Anda adalah $ 83,587.81.
Ada juga fakta bahwa menyewa berarti Anda tidak kehilangan banyak uang jika Anda terpaksa menjual rumah Anda selama penurunan. Di sisi lain, jika Anda tetap tinggal di rumah dan mengendarai acara pasar dan penurunan real estat, Anda dapat membangun cukup ekuitas di rumah Anda yang dapat digunakan selama masa pensiun. Bahkan jika Anda hanya mencapai titik impas (atau bahkan jika Anda kehilangan secara keseluruhan) di rumah, itu bisa menjadi kendaraan tabungan-paksa yang memiliki potensi untuk menyediakan Anda dengan sejumlah besar modal ketika Anda menjual.
Ini juga bisa menjadi tempat tinggal bebas sewa di masa pensiun Anda (Anda mungkin masih perlu membayar pajak properti, bagaimanapun), atau Anda dapat menggunakan hipotek terbalik untuk mengakses ekuitas untuk menutup kesenjangan pendapatan pensiun. Anda tidak akan melihat opsi tersebut saat Anda menyewa.
Ketika Membeli Rumah adalah Investasi
Daripada melihat tempat tinggal utama Anda sebagai investasi, pertimbangkan alasan lain untuk membeli. Mungkin Anda ingin sebuah tempat untuk menyebut Anda sendiri, membangun ekuitas, dan meletakkan akar dalam sebuah komunitas. Ini semua adalah alasan bagus untuk membeli! Sebaliknya, jika Anda berpikir Anda akan memiliki gaya hidup yang lebih mobile, lebih masuk akal untuk menyewa, bahkan jika Anda tidak membangun ekuitas. Selama Anda membuat ketentuan lain untuk merencanakan masa depan Anda, menyewa bisa menjadi pilihan yang layak, tergantung pada pasar lokal dan sasaran gaya hidup jangka panjang Anda.
Akhirnya, jika Anda ingin mengubah rumah Anda menjadi investasi sejati, Anda perlu melakukan sesuatu selain hidup di dalamnya. Menyewakannya setelah Anda memindahkan atau menggunakannya untuk menghasilkan uang melalui Airbnb dapat menjadi cara untuk benar-benar melihat laba atas pembelian rumah Anda.
Tetapi jika Anda hanya tinggal di sana, jangan berharap memberikan hasil investasi yang besar.