Jika Anda mempertimbangkan berinvestasi dalam properti sewa real estat , ada banyak penelitian yang harus dilakukan. Anda juga harus yakin bahwa Anda cocok untuk menjadi tuan tanah, dan bahwa Anda punya waktu untuk mengelola properti. Namun, semua yang dikesampingkan untuk saat ini, yang ingin kita lakukan di sini adalah untuk menguji bagaimana sebuah properti menghasilkan arus kas dari operasi penyewaan .
Untuk contoh kami, kami akan menggunakan fourplex, dengan keempat unit ditakdirkan untuk sewa penuh waktu. Ini adalah perhitungan arus kas sederhana untuk menggambarkan potensi real estat sebagai investasi. Sangat penting untuk ini, seperti kebanyakan investasi, adalah pembelian yang cerdas dan diteliti dengan baik di bagian depan. Kami akan berasumsi untuk contoh kami bahwa pembeli ini melakukan penelitian mereka dan melakukan pembelian yang baik di fourplex kami. Berikut rincian pembelian dan sewa:
- Harga pembelian fourplex adalah $ 325.000.
- Pembeli menempatkan 20 persen ke bawah, atau $ 65.000, membiayai $ 260.000.
- Pinjaman 30 tahun adalah 6,5 persen, dengan pembayaran Prinsip / Bunga $ 1.643 per bulan.
- Pajak dan asuransi saat pembelian adalah $ 3.600 / tahun, untuk pembayaran total $ 1.943 per bulan.
Pembeli melakukan riset mereka dan melihat permintaan sewa yang stabil untuk unit-unit ini, yang semuanya tetap menempati sebagian besar waktu. Namun, untuk berhati-hati dalam perhitungan mereka, 6 persen lowongan dan risiko non-pembayaran akan dihitung untuk mengantisipasi arus kas riil .
Semua unit identik dan disewakan seharga $ 900 per bulan. Mari kita lihat bagaimana perhitungan kami rusak:
- Pendapatan sewa kotor adalah $ 900 X 4 X 12 bulan, atau $ 43.200 per tahun.
- Pembayaran adalah $ 1.943 X 12 = $ 23.316 per tahun.
- Biaya perbaikan pemilik sebelumnya rata-rata $ 1.700 per tahun.
- Lowongan dan kerugian kredit diperkirakan sebesar 6 persen dari harga sewa atau $ 2,592 per tahun.
- Pemilik menghabiskan sekitar $ 400 setiap tahun dalam berbagai biaya dan iklan, dan mengelola properti itu sendiri.
Ini adalah item operasional dasar yang masuk ke perhitungan arus kas kami. Mari kita kalkulasi ke keuntungan:
- Sewa pendapatan - Kehilangan Lowongan - Pembayaran - Pengeluaran = Arus Kas
- $ 43.200 - $ 2.592 - $ 23.316 - $ 2.100 = $ 15,192 / 12 = $ 1.266 per bulan dalam arus kas positif.
Dengan menganalisis laba Anda sebagai " uang tunai atas investasi yang diinvestasikan", Anda akan membagi investasi kas aktual Anda sebesar $ 65.000 ke dalam pengembalian tahunan kas, atau $ 15,192. Ini adalah hasil 23 persen dari uang tunai yang Anda investasikan! Ada beberapa investasi di luar sana yang menghasilkan pengembalian semacam ini.
Arus kas adalah fungsi dari banyak sekali masukan, dan setiap atau beberapa dari mereka dapat mengubah dan merusak atau meningkatkan arus kas. Beberapa pasar dan ekonomi dipengaruhi. Jika majikan lokal besar menutup atau bergerak, permintaan untuk properti sewaan dapat merosot dalam semalam. Ini adalah sesuatu yang tidak dapat Anda kendalikan, tetapi semoga dihindari dengan melakukan uji tuntas Anda tentang kesehatan dan rencana perusahaan lokal. Jika mereka sehat dan menguntungkan dengan sewa panjang baru-baru ini diperbarui, Anda mungkin dalam kondisi yang baik.
Faktor lain yang berada di luar kendali Anda adalah pajak properti dan asuransi properti.
Pajak dan premi dapat meningkat, meningkatkan biaya operasional dan menurunkan pendapatan operasional dan arus kas. Faktor-faktor negatif ini dapat dikompensasi dengan faktor-faktor lain di mana Anda memiliki kontrol. Anda dapat menemukan cara untuk mengurangi biaya pemasaran, manajemen, dan pemeliharaan. Tentu saja, jika pasar sewa kuat, Anda bisa menaikkan harga sewa. Ini adalah keseimbangan yang rumit, karena hal itu dapat meningkatkan kekosongan. Hilangnya pendapatan dari unit yang lebih kosong dapat dengan mudah menghapus keuntungan dari kenaikan harga sewa.
Lihat sisa seri investasi properti sewaan ini untuk melihat cara lain di mana properti contoh ini memberikan pajak dan insentif serta retur lainnya.