Seperti dalam semua transfer real estate pro-rations, kita perlu mengetahui apakah kita prorating "melalui" atau "ke" tanggal penutupan, serta apakah kita menggunakan "banker year" 360 hari atau satu tahun kalender 365 hari.
Langkah-langkahnya adalah:
- Tentukan jumlah hari dari penutupan hingga hari berakhirnya polis.
- Hitung biaya per hari dari asuransi.
- Kalikan jumlah hari kali jumlah per hari.
Mari kita lakukan prorata asuransi sampel. Seorang investor real estat mengasumsikan kebijakan asuransi pada properti sewaan. Premi tahunan untuk polis adalah $ 1350. Premi polis dibayarkan penuh pada tanggal 12 Februari, dan penutupan dilakukan pada tanggal 15 Oktober di tahun yang sama. Kami menggunakan kalender 365 hari setahun dan prorating "melalui" penutup. Ini berarti penjual membayar untuk hari penutupan.
- # hari dari 16 Oktober hingga 11 Februari tahun depan adalah: 16 Oktober + 30 Nov + 31 Des + 31 Januari + 11 Februari = 119 hari
- $ 1350 dibagi dengan 365 hari = biaya harian $ 3,70
- $ 3,70 biaya / hari X 119 hari = jumlah prorata $ 440,30.
Jumlah ini akan dikreditkan ke Penjual dan DIATUR kepada Pembeli.
Pro-ration dan Pernyataan Penutupan
Mengapa ada item pada pernyataan penutupan transaksi real estat yang harus dinilai pro?
- Uang di escrow - kadang - kadang perlu untuk memutuskan apakah beberapa uang yang disimpan di escrow untuk biaya harus dikembalikan ke penjual atau tetap di escrow untuk pembeli.
- Asuransi - Premi asuransi dibayar di muka, sehingga penjual telah membayar asuransi selama setahun penuh. Pada penutupan, sebagian dari uang premi itu dikembalikan ke penjual untuk sisa tahun mereka tidak akan memiliki properti.
- Pajak properti - Seperti asuransi, tetapi cara lain. Katakanlah Anda tutup pada bulan Juni, dan tagihan pajak untuk tahun ini keluar pada bulan November untuk pembayaran pada tanggal 1 Januari. Pembeli akan menjadi pemilik pada saat pajak, tetapi mereka tidak untuk seluruh tahun pajak. Jadi, penjual akan berhutang jumlah yang jatuh tempo antara penutupan dan tanggal jatuh tempo pajak. Biasanya, jumlah tersebut dikreditkan ke sisi pembeli dari pernyataan pada penutupan dan pembeli membayar pajak ketika jatuh tempo.
- Sewa - Sewa properti akan memiliki sewa dibayar untuk bulan pada awal bulan dalam banyak kasus. Jadi, jika transaksi ditutup pada tanggal 15 bulan itu, penjual telah dibayar untuk sebulan penuh tetapi hanya karena setengah dari itu. Pembeli akan dikreditkan untuk jumlah sewa selama 15 atau 16 hari terakhir setiap bulan.
- Pembayaran sewa komersial - Ada beberapa jenis sewa dengan struktur pembayaran yang berbeda. Ini rumit, tetapi penutupan akan membutuhkan pro-ration dari apa yang menjadi hak penjual untuk periode kepemilikan mereka dan sisanya milik pemilik baru.
- Sewa Peternakan dan Peternakan - Seringkali peternakan dan peternakan dapat menyewa tanah dari tetangga atau dari pemerintah untuk penggembalaan. Jika demikian, setiap pra-pembayaran yang berlaku untuk waktu setelah penutupan akan perlu pergi ke penjual, karena mereka bukan lagi pemilik. Pembeli akan bertanggung jawab untuk ini.
Penting untuk mengetahui bahwa ini adalah praktik yang diterima, tetapi beberapa di antaranya dapat dinegosiasikan sebagai bagian dari perjanjian pembelian. Mereka tidak berpakaian besi. Khususnya dengan properti komersial, seorang profesional real estat yang tajam dapat bermanfaat bagi klien mereka dengan menunjukkan area kesepakatan yang dapat dinegosiasikan jika mereka mencapai jalan buntu harga.