Nomor kecil ini dapat memberi tahu Anda apakah Anda cenderung menghasilkan uang.
Tantangan untuk menilai properti semacam itu tidak sesulit kedengarannya. Bahkan, menghitung tingkat kapitalisasi untuk real estat itu mudah dan seharusnya membawa Anda tidak lebih dari lima menit atau lebih.
Ini dimulai dengan pemahaman tentang apa yang dimaksud dengan tingkat cap.
Berapa Tingkat Kapitalisasi?
Tingkat cap adalah tingkat pengembalian yang dapat Anda harapkan dari investasi Anda berdasarkan pada seberapa banyak pendapatan yang Anda yakini akan dihasilkan oleh properti untuk Anda. Ini tentu saja merupakan faktor yang sangat penting. Anda tidak akan berinvestasi dengan tujuan kehilangan uang.
Ini adalah cara yang bagus untuk membuat perbandingan properti yang serupa karena semua biaya diperhitungkan. Ketika dua properti tampak sangat mirip tetapi satu biaya lebih, bisa jadi karena itu menghasilkan lebih banyak pendapatan atau karena memiliki biaya lebih rendah.
Cara Menghitung Tingkat Cap
Anda dapat menghitung tingkat kapitalisasi menggunakan pendapatan operasional bersih dan harga penjualan terbaru dari properti yang sebanding. Tingkat kapitalisasi ditentukan dan kemudian diterapkan pada properti yang Anda pertimbangkan untuk membeli untuk menentukan nilai pasar saat ini berdasarkan pendapatan.
Pertama, dapatkan harga penjualan terbaru dari properti pendapatan yang sama.
Mari kita gunakan contoh proyek apartemen enam unit yang dijual seharga $ 300.000.
Sekarang tentukan laba operasi bersih untuk proyek apartemen itu, atau sewa bersih yang disadari oleh pemilik. Kurangkan semua biaya operasi kecuali hipotek. Perhitungan ini menghargai properti seolah-olah Anda telah membayar uang tunai untuk itu.
Katakanlah pendapatan sewa setelah semua biaya yang telah Anda dikurangi adalah $ 24.000. Sekarang bagilah pendapatan operasional bersih itu dengan harga penjualan untuk mencapai tingkat topi: $ 24.000 dalam biaya dibagi dengan harga penjualan $ 300.000 memberi Anda tingkat kapitalisasi 0,08 atau 8 persen.
Cara Menggunakan Tingkat Cap
Seorang investor dapat menggunakan tingkat topi dalam dua cara. Dia mungkin ingin menghargai properti yang ingin dijualnya berdasarkan kapitalisasi pasar untuk properti lain yang baru-baru ini dijual, atau dia mungkin ingin menentukan apakah harga yang diminta suatu properti masuk akal jika dia mempertimbangkan untuk membelinya.
Ketika Anda Menjual
Katakanlah Anda memiliki proyek apartemen kecil dan ingin menjualnya. Anda mengumpulkan informasi tentang properti yang baru-baru ini dijual di area yang mirip dengan Anda. Mereka bisa memiliki lebih banyak atau lebih sedikit unit, tetapi Anda mencoba untuk menemukan properti yang semirip mungkin dengan yang Anda ingin jual.
Anda menemukan tiga properti yang telah terjual dalam tiga atau empat bulan sebelumnya. Bagian yang sulit adalah dapat menemukan pendapatan operasional bersih mereka. Kadang-kadang informasi ini diterbitkan dalam daftar sebagai titik penjualan, tetapi seringkali tidak, terutama ketika pendapatan operasional bersih tidak menguntungkan. Anda bisa mendapatkan informasi jenis ini dari agen real estat komersial, namun, terutama jika Anda akan mendaftarkan properti untuk dijual dengannya.
Jadi Anda tiba di tiga tingkat topi properti rata-rata 9,2 persen. Penghasilan operasional bersih properti Anda adalah $ 31.000. Sekarang yang harus Anda lakukan hanyalah membagi pendapatan operasional bersih dengan cap rate: $ 31.000 dibagi dengan 0,092 menjadi $ 226,957. Ada nilai properti Anda.
Anda dapat mendasarkan harga yang ingin Anda tanyakan untuk properti pada angka ini dan menaruhnya di pasar.
Saat Anda Mempertimbangkan Pembelian
Anda akan bekerja dengan properti terdaftar saat membandingkan properti untuk keputusan pembelian. Hal ini menjadikannya lebih mudah untuk mendapatkan pendapatan operasional bersih mereka dan untuk menghitung tingkat cap untuk masing-masing. Anda kemudian dapat membandingkannya untuk mengetahui mana yang akan melakukan pembelian terbaik.
Tetapi periksa pengeluaran dan sewa mereka, karena orang mungkin naik ke puncak jika Anda dapat menemukan peluang untuk mengurangi pengeluaran atau menaikkan harga sewa.
Anda mungkin menemukan bahwa pengeluaran sangat tinggi untuk jenis dan ukuran properti, atau Anda mungkin menemukan bahwa harga sewa yang dikenakan di bawah harga pasar untuk properti yang sebanding. Salah satu dari situasi ini akan meningkatkan tingkat cap, menjadikannya properti potensial yang lebih baik jika mereka diperbaiki.
Katakanlah Anda memperhatikan proyek apartemen kecil khusus yang terdaftar dengan harga $ 495.000. Apakah itu layak di pasar saat ini atau terlalu mahal? Sekali lagi, dapatkan beberapa properti yang sebanding dan rata-rata harga cap yang terjual. Kami akan menggunakan lagi tingkat 9,2 persen sebagai contoh.
Jika pendapatan operasional bersih dari properti ini adalah $ 39.500, apakah itu sepadan dengan harga yang diminta? Tidak, karena membagi penghasilan itu dengan kapitalisasi memberi Anda nilai $ 429,348. Harga yang diminta sebesar $ 495.000 sedikit di atas sasaran.
Berapa pendapatan operasional bersih yang Anda butuhkan untuk mendapatkan harga daftar itu untuk suatu nilai? Ganti rumus dan gandakan harga yang diminta dengan kurs. Kalikan $ 495.000 dengan 9,2 persen dan Anda mendapatkan penghasilan operasional bersih yang dibutuhkan sebesar $ 45,540.
Tapi ingat, mungkin ada alasan bagus mengapa properti akan membenarkan cap rate yang lebih baik. Mungkin lokasi atau fitur dan kualitas bangunan dan sekitarnya. Semuanya harus dievaluasi sebelum Anda membuat keputusan, tetapi tingkat topi membantu.