Kesulitan: Mudah
Waktu Yang Dibutuhkan: 5 menit
Begini Cara:
- Tentukan Pendapatan Operasional Bruto (GOI) properti:
Pendapatan Potensi Bruto - Kekosongan dan Kehilangan Kredit = Pendapatan Operasional Bruto
- Tentukan biaya operasional properti. Ini termasuk biaya untuk manajemen, hukum dan akuntansi, asuransi, kebersihan, pemeliharaan, persediaan, pajak, utilitas, dll.
- Kurangi biaya operasi dari Pendapatan Operasional Bruto untuk mencapai Pendapatan Operasional Bersih. Dengan menggunakan contoh properti dengan pendapatan operasi kotor $ 52.000 dan biaya operasional sebesar $ 37.000, pendapatan operasional bersih kami adalah:
$ 52.000 - $ 37.000 = $ 15.000 Pendapatan Operasi Bersih
Pemberi pinjaman komersial menggunakan kriteria kualifikasi yang berbeda untuk menentukan apakah hipotek dijamin dan berapa banyak mereka akan meminjamkan terhadap properti. Pemilik investor biasanya tidak dievaluasi secara individual mengenai sejarah kredit mereka, karena itu tidak sepenting bagi pemberi pinjaman karena potensi penghasil pendapatan properti akan digadaikan.
Faktanya adalah bahwa pembeli rumah akan tinggal di rumah yang mereka beli, sehingga pemberi pinjaman mengevaluasi kemampuan mereka untuk membayar hipotek dan sejarah mereka membayar kewajiban utang.
Ini adalah situasi yang sangat berbeda dari properti komersial, katakanlah sebuah kompleks perkantoran. Pembeli membeli properti ini untuk satu tujuan; untuk menghasilkan arus kas positif dari pendapatan sewa.
Pendapatan
Motivasi untuk pembelian adalah pendapatan, sehingga pemberi pinjaman ingin mengevaluasi properti berdasarkan sebagian besar pendapatan yang akan dihasilkannya.
Tentu, kondisi properti dan faktor-faktor lain masuk ke dalam kualifikasi hipotek, tetapi pendapatan adalah faktor besar. Jika properti dapat melayani utang (membayar pembayaran hipotek) dan masih memiliki arus kas pendapatan bulanan yang dapat diterima, maka hipotek kemungkinan akan dimulai.
Pengeluaran
Tentu saja, pengeluaran adalah setengah dari pertimbangan utama dalam perhitungan NOI. Sangat penting untuk menangkap semua biaya operasional properti. Ini dapat dan sering kali termasuk:
- Pemasaran dan Periklanan - Bergantung pada jenis properti, kategori pengeluaran ini bisa sangat bervariasi. Untuk properti apartemen, sebagian besar dari biaya ini akan menjadi iklan untuk menghasilkan penyewa pemohon. Untuk properti ritel atau kantor, hal yang sama akan berlaku, tetapi mungkin juga ada biaya pemasaran untuk menyajikan properti kepada konsumen atau klien untuk penyewa.
- Manajemen - Manajemen profesional adalah norma untuk properti komersial yang lebih besar. Biaya ini signifikan, tetapi dapat diimbangi banyak oleh manajemen profesional tabungan dapat menghasilkan dalam operasi dan pemeliharaan properti.
- Utilitas - Mereka yang tidak diteruskan ke penyewa akan berada dalam kategori ini.
- Perbaikan dan Perawatan - Segala sesuatu mulai dari lansekap hingga memperbaiki unit pendingin udara yang rusak atau pengecatan unit ada dalam ember ini.
- Asuransi - Ini adalah biaya besar juga.
Itu adalah kategori utama, dan ada biaya lain yang bergantung pada penggunaan properti dan penyewa.
Jika rasio yang diinginkan oleh pemberi pinjaman berdasarkan pendapatan tidak menunjuk pada persetujuan, peminjam dapat datang dengan lebih banyak uang tunai untuk pembayaran uang muka untuk membawa rasio ke dalam garis. Penghasilan Operasional Bersih sangat penting dalam pinjaman komersial.
Kiat:
- Berhati-hatilah untuk memasukkan semua biaya operasional ke dalam perhitungan. Hilang biaya akan meningkatkan pendapatan operasional bersih dan dengan demikian menyebabkan klien Anda membayar lebih untuk properti berdasarkan penilaian menggunakan tingkat topi.
- Untuk perhitungan investor yang paling banyak digunakan dijelaskan dan spreadsheet untuk menghitungnya, ambil lin ini, untuk 10 perhitungan teratas .
Apa yang kau butuhkan:
- Kalkulator
- Perincian yang komprehensif dari biaya operasi.
Tak satu pun dari perhitungan ini adalah ilmu roket. Anda akan segera mendapatkan kecepatan dan dapat melakukannya atau mendiskusikannya secara cerdas dengan klien investor komersial.