Tingkat kapitalisasi adalah alat populer yang digunakan oleh investor real estat dalam penilaian properti. Mereka juga digunakan untuk membantu menentukan daftar yang tepat dan harga jual untuk properti komersial. Ketika bekerja dengan klien investor real estat, agen dan broker harus dapat membantu mereka dalam menentukan pembenaran untuk harga yang diminta dari properti yang menghasilkan pendapatan.
Real estat komersial dan sewa untuk menghasilkan pendapatan bergantung pada tarif topi untuk membantu dalam evaluasi properti.
Mengetahui harga yang diminta dan tingkat kapitalisasi properti yang sebanding akan memungkinkan Anda untuk membantu klien Anda menentukan pendapatan bersih yang akan diperlukan untuk membenarkan harga yang dibayarkan. Tidak semua investor bergantung pada kecepatan topi, dan Anda dapat menunjukkan nilai dan keahlian Anda jika Anda dapat membantu mereka menggunakan tarif topi untuk penentuan harga properti atau penilaian.
Kesulitan: Mudah
Waktu Yang Dibutuhkan: 5 menit
Begini Cara:
- Dapatkan tingkat kapitalisasi untuk properti yang baru-baru ini dijual di daerah tersebut.
- Kalikan tingkat kapitalisasi dengan nilai properti untuk menentukan pendapatan operasional bersih yang diperlukan untuk membenarkan harga.
Contoh: Nilai kap untuk kompleks apartemen yang sebanding adalah 12%, atau .12, dan harga yang diminta untuk kompleks dalam pertimbangan pembelian adalah $ 300.000.
$ 300.000 X .12 = $ 36.000 dalam pendapatan bersih yang diperlukan untuk membenarkan harga yang diminta ini.
Apa yang kau butuhkan:
- Kalkulator
Lebih lanjut tentang Topik Ini
Itulah dasar-dasarnya.
Untuk membantu memahami mengapa tarif topi digunakan oleh investor properti komersial, mari kita lihat gambaran besar investasi untuk properti multi-keluarga .
Skala ekonomi: Properti multi-keluarga, terutama apartemen, menawarkan beberapa keuntungan pengurangan biaya karena skala ekonomi. Dengan banyak unit di satu lokasi dan seringkali di bawah satu atap, ada penghematan biaya dalam segala hal, mulai dari layanan kota hingga perbaikan.
Ini juga jauh lebih murah per unit untuk membangun apartemen.
Efek dikurangi kehilangan lowongan: Jika Anda memiliki rumah sewa keluarga tunggal dan kosong selama dua bulan, Anda kehilangan 100% dari pendapatan sewa Anda. Jika itu dupleks, itu 50%, dan empat plex adalah 25%. Tapi, jika Anda memiliki kompleks apartemen 100 unit, satu unit yang kosong selama dua bulan hanya kehilangan Anda 1% per bulan dalam pendapatan sewa!
Pemberi pinjaman menggunakan Cap Rates: Ketika Anda mendapatkan hipotek di rumah pribadi Anda, itu semua tentang sejarah kredit dan penghasilan Anda. Ketika datang ke pinjaman komersial, itu lebih banyak tentang laba bersih dan menutupi pembayaran hipotek. Biasanya ada beberapa pemilik investor, dan nilai kredit mereka bahkan tidak dipertimbangkan dalam banyak kasus. Kinerja keuangan properti adalah kriteria pemberi pinjaman utama. Jika properti dalam kondisi baik dan nomor bekerja, maka pinjaman terjadi dalam banyak kasus.
Jadi, Bagaimana Tingkat Topi Dapat Dilihat?
Masalahnya adalah bahwa tingkat cap properti memiliki banyak faktor yang terlibat. Khususnya, biaya manajemen dan operasi, serta sewa yang berlaku, akan menentukan laba bersih. Jadi, jika harga sewa di bawah nilai pasar atau biaya lebih tinggi dari yang seharusnya, tarif tutup mungkin tidak secara akurat mencerminkan nilai properti.
Inilah cara tawar-menawar ditemukan oleh pembeli. Katakanlah seorang pemilik proyek apartemen menjadi benci menemukan lokasi dan mewawancarai penyewa baru. Pemilik ini dengan senang hati menekan harga sewa untuk menjaga penyewa membayar di unit. Jadi, sewa bisa jauh di bawah apa yang penyewa lain akan bersedia membayar sekarang. Membeli properti dan membiarkan sewa berakhir, menaikkan sewa dan mengganti penyewa akan mengubah laba bersih banyak dan juga tarif topi.
Di sisi lain, jika pemilik saat ini tidak memperhatikan biaya mereka, biaya mungkin lebih tinggi dari yang seharusnya. Katakanlah mereka membayar lebih dari yang diperlukan untuk manajemen, karyawan, dan biaya perbaikan. Hanya membawa biaya-biaya itu ke jalur bisa membuat perbedaan besar.
Pelajaran di sini adalah bahwa cap rate adalah ukuran kinerja, bukan jaminan nilai.
Periksa sewa dan pengeluaran untuk sebuah peluang.