Nilai sama dengan pendapatan operasional bersih dibagi dengan nilai tukar
Jika Anda investor real estat dan Anda mempertimbangkan untuk membeli properti, salah satu hal pertama yang ingin Anda lakukan adalah menentukan tidak hanya nilai pasar properti itu tetapi juga pendapatan dan biaya operasinya.
Ini akan memberi tahu Anda apakah itu memenuhi arus kas dan tujuan profitabilitas Anda. Dan jika Anda memulai, memahami tingkat kap penting untuk pertumbuhan bisnis masa depan Anda.
Menentukan Nilai Properti
Pertama Anda harus menentukan pendapatan operasional bersih (NOI) dari properti subjek yang Anda atau klien Anda pertimbangkan. NOI dari properti sewaan adalah sewanya dikurangi biayanya. Jika itu adalah kompleks apartemen, tentukan pendapatan sewa bersih setelah berapa biaya perawatannya.
Ini bisa menjadi sedikit tantangan karena idealnya, Anda akan memerlukan laporan pendapatan dan pengeluaran dari properti yang hanya dimiliki pemilik saat ini. Tetapi Anda juga dapat memperkirakan NOI dengan mengalikan harga penjualan dengan tingkat kapitalisasi.
Sebuah contoh
Proyek apartemen enam unit mungkin menghasilkan $ 30.000 laba bersih dari penyewaan. Tentukan tingkat kapitalisasi dari properti yang baru-baru ini, sebanding, terjual. Sekarang bagilah pendapatan operasional bersih dengan tingkat kapitalisasi untuk mendapatkan hasil nilai properti saat ini.
Katakanlah properti Anda yang sebanding dijual seharga $ 250.000. Anda telah menentukan bahwa NOI properti setelah dikurangi biaya yang berlaku adalah $ 50.000. Bagilah dengan harga penjualan $ 250.000. Anda memiliki tingkat kapitalisasi 0,2 atau 20 persen.
Jika Anda mengasumsikan tingkat kapitalisasi 20 persen. $ 30.000 dibagi 20 persen adalah $ 150.000, yang merupakan nilai properti saat ini.
Alat Lainnya
Perlu diingat bahwa ini bukan satu-satunya metode untuk menghitung nilai properti pendapatan. Itu hanya satu alat di dalam kotak. Berbagai penilaian dan perhitungan kinerja keuangan yang investor dan profesional real estat gunakan dalam rutinitas harian mereka semua memiliki nilai.
Ada banyak buku yang berisi perhitungan rumit yang digunakan untuk menilai real estat dan untuk menentukan kinerja investasi real estat serta kepemilikan dan operasi properti sewa. Sebagian besar investor hanya menggunakan setengah lusin dari perhitungan ini secara teratur untuk investasi properti residensial. Beberapa berlaku untuk grosir, beberapa untuk memperbaiki dan membalik proyek, dan yang lain untuk investasi sewa. Beberapa lebih bermanfaat bagi investor sewa dalam menentukan kinerja jangka panjang dari portofolio mereka.
Investasi Properti Komersial
Tingkat matematika yang sama sekali baru terlibat dalam investasi properti komersial. Ada beberapa perhitungan yang sangat khusus digunakan oleh pemberi pinjaman untuk menentukan apakah atau tidak untuk membiayai pembelian atau proyek. Ini baik untuk mengetahui tentang mereka karena banyak investor perumahan yang sangat sukses berevolusi menjadi investasi properti multi-keluarga dan komersial.
Memilih penilaian dan perhitungan laba yang akan digunakan tergantung pada tujuan Anda dan jenis properti.
Jika Anda adalah investor yang membeli properti sewa keluarga tunggal, Anda akan menggunakan beberapa perhitungan, tetapi mungkin tidak begitu tertarik dengan rasio cap dan penghitungan multi-keluarga lainnya.
Investasi Properti Sewa
Awal dari strategi investasi properti sewa yang sukses adalah perkiraan akurat dari hasil sewa untuk properti prospektif. Bila Anda memiliki properti sewaan, hasil sewa bersih memberi tahu Anda seberapa baik investasi Anda lakukan dengan tidak hanya faktor pasar dan sewa yang disertakan, tetapi juga dengan biaya Anda, termasuk pengelolaan dan pemeliharaan.
Garis bawah
Mereka yang berinvestasi di real estat melalui properti yang menghasilkan pendapatan harus memiliki metode untuk menentukan nilai properti apa pun yang mereka pertimbangkan untuk dibeli. Cap rate banyak digunakan dalam penilaian properti dan profitabilitas komersial dan multi-keluarga.
Mereka dapat digunakan untuk menentukan harga jual yang bagus untuk properti — atau dari sisi lain, nilai properti yang terdaftar versus harga yang diminta.
Sebagai seorang profesional real estat yang melayani klien investasi, Anda harus sangat akrab dengan semua metode penilaian properti pendapatan. Jika Anda melakukan semua pemeliharaan dan pengelolaan properti sewaan Anda sendiri, Anda mungkin tidak memiliki biaya apa pun kecuali materi jika Anda tidak menghargai kerja Anda. Namun, jauh lebih mungkin bahwa Anda akan memiliki banyak biaya yang terlibat dan pendapatan operasional bersih Anda adalah jumlah yang Anda dapatkan setelah semua pemotongan biaya ini.