Pendekatan perbandingan penjualan adalah fondasi bagi CMA profesional real estat, Analisis Pasar Komparatif . Ini adalah proses yang digunakan untuk menentukan nilai pasar properti saat ini berdasarkan penjualan properti sebanding terbaru di area tersebut.
Hasil perhitungan digunakan untuk membantu klien daftar penjual rumah untuk menentukan harga untuk mendaftarkan properti mereka.
Profesional real estat juga menggunakan proses CMA untuk membantu pembeli menentukan apakah harga rumah itu adil dan sejalan dengan aktivitas pasar saat ini. Agen, jika teliti akan melakukan dua dari mereka, satu menggunakan properti yang baru saja dijual dan lainnya menggunakan properti yang terdaftar saat ini dan menggunakan harga daftar mereka. Itu karena pasar terus berubah, dan mereka ingin melihat properti yang terdaftar saat ini yang terdaftar sebagai pesaing. Berdasarkan inventaris dan permintaan saat ini, mungkin ada alasan untuk menurunkan atau menaikkan harga daftar yang ditentukan dalam properti yang dijual CMA.
Proses CMA
Ada proses terstruktur dalam melakukan CMA, dan ada beberapa persyaratan dasar yang penting :
- Properti yang sebanding yang dipilih harus sama dengan properti subjek mungkin:
- jumlah kamar tidur
- jumlah pemandian
- ukuran rekaman persegi
- banyak ukuran
- Properti yang sebanding harus sedekat mungkin, di lingkungan atau subdivisi yang sama adalah yang terbaik.
- Tanggal penjualan mereka harus baru-baru ini. Jika tanggal penjualan comps (comparable ') terlalu jauh di masa lalu, mereka sudah terlalu tua untuk menjadi akurat untuk pasar saat ini. Jika tidak ada properti yang cukup dekat untuk comps, maka bergerak sedikit lebih jauh di kejauhan diperlukan.
Jadi, dengan itu dalam pikiran, mari kita lihat contoh ikhtisar dari CMA sederhana.
- Kami memiliki properti subjek kami, 3 BR, 2 BA rumah 1900 meter persegi dengan garasi dua mobil yang terpasang.
- Rumah berada pada subdivisi standar yang ukurannya sangat mirip dengan yang lain.
- Tiga rumah yang sebanding ditemukan di subdivisi yang sama.
- Dua rumah sangat dekat, dengan kamar tidur, kamar mandi, dan garasi yang sama.
- Satu rumah memiliki kamar tidur tambahan dan setengah mandi. Harga jual rumah itu dikurangi dengan nilai konstruksi baru dari kamar tidur dan setengah mandi untuk membuatnya mirip dengan properti subjek kami.
- Ukuran luas rumah-rumah itu dekat tetapi tidak persis. Jadi, harga tiga comps masing-masing dibagi dengan ukuran kaki persegi masing-masing untuk mendapatkan harga jual per sq ft. Mereka rata-rata untuk satu nomor.
- Angka itu dikalikan dengan 1,900 meter persegi properti subjek untuk menentukan nilai perkiraannya di pasar saat ini.
Sekarang, untuk penjual dan profesional real estat, ini biasanya sejauh mereka pergi. Namun, saya menyarankan analisis pasar lain untuk melihat persaingan saat ini, seperti yang akan saya lakukan untuk pembeli. CMA lain dilakukan dengan cara yang hampir sama. Namun, sekarang kami menemukan tiga comp yang dijual dan menggunakan harga listing mereka.
Pasar contoh ini telah cukup sibuk, dan ada lebih banyak penjualan daripada iklan baru dalam beberapa minggu terakhir. Inventaris rumah saat ini untuk dijual lebih rendah, dan harga listing dari ketiga comp kami menunjukkan bahwa estimasi harga daftar dari CMA reguler dapat ditingkatkan. Kami tetap berada di ujung rendah dari harga rumah yang kompetitif untuk mendapatkan keuntungan penjualan dan pergi ke pasar.
Jadi, apa yang berbeda dalam proses dan penilaian ini? Penilai juga menggunakan comps, mungkin comps yang sama. Namun, penilai biasanya bekerja untuk pemberi pinjaman, sehingga pekerjaan mereka berbeda. Profesional real estat ingin mendapatkan harga tertinggi untuk penjual mereka. Penilai menginginkan nilai yang mencakup investasi pemberi pinjaman tetapi tidak meningkat.