Jika Anda baru mengenal bisnis real estat atau baru di daerah tersebut, dapatkan bantuan. CMA bukan hanya matematika komparatif. Pengetahuan menyeluruh tentang dinamika penjualan properti di area spesifik diperlukan untuk membuat penilaian berdasarkan data yang disajikan. "Real estat bersifat lokal" adalah kutipan terkenal karena itu benar, dan Anda harus mempelajari semua tentang pasar lokal Anda.
Dengan kata lain, Anda perlu mengetahui sesuatu tentang pasar Anda dan mengapa rumah di satu wilayah dijual berbeda dan untuk harga yang lebih tinggi atau lebih rendah daripada rumah yang sebanding di daerah lain.
Hanya membandingkan angka tanpa mengetahui tentang lingkungan dan properti bisa menjadi bencana. Satu-satunya aktivitas paling penting dalam CMA adalah pilihan properti yang sebanding.
Properti Komparatif yang Dikumpulkan dengan Hati-hati
Ketika memilih properti yang Anda anggap sebanding dengan properti subjek Anda, pertimbangan penting meliputi:
- Secara statistik, penjualan jauh di atas atau jauh di bawah sebagian besar kelompok adalah tersangka. Mungkin ada alasan yang sah untuk perbedaan itu. Jika Anda memiliki comps cukup baru, buang terlalu tinggi dan terlalu rendah harga jual.
- Pastikan Anda dapat membenarkan comps tidak digunakan. Jika Anda memutuskan yang sebanding tidak sesuai, punya alasan yang bagus. Jika Anda ditanya kemudian oleh klien Anda mengapa Anda tidak menggunakan rumah tertentu, Anda akan ingin dapat menjawab dengan jujur dan membenarkan tindakan Anda.
- Tarik properti yang sebanding dari area properti subjek atau sedekat mungkin. Jika tidak mungkin untuk menemukan comp yang cukup di lingkungan yang sama, maka menggunakan beberapa dari lingkungan yang sama di bagian lain kota mungkin diperlukan.
- Gunakan perbandingan yang dijual yang tidak terlalu lama. Tetaplah dalam arus waktu sebagai waktu yang memungkinkan. Di pasar yang cepat, ini mudah, tetapi tidak begitu banyak ketika penjualan berjalan lambat. Jika Anda harus kembali lebih dari dua atau tiga bulan, Anda mungkin perlu melakukan beberapa penyesuaian subyektif untuk jangka panjang. Ini tidak mudah, karena memang tidak ada aturan untuk melakukannya secara akurat.
- Ketika kuantitas memungkinkan, gunakan jenis konstruksi yang serupa saja. Contohnya adalah properti subjek Anda menjadi rumah satu cerita dan banyak dari comps adalah dua cerita. Dengan populasi kami yang menua, banyak lansia akan mencari rumah satu lantai, jadi itu bisa lebih laris
Menyesuaikan Nilai untuk Perbedaan Properti
Ketika membandingkan properti yang mirip, selalu ada perbedaan. Pastikan untuk menyesuaikan estimasi nilai properti subjek Anda untuk perbedaannya dari properti yang sebanding:
- Tambahkan atau kurangi nilai untuk perbedaan dalam ukuran lot atau acreage.
- Lakukan hal yang sama untuk perbedaan fitur, seperti kamar tidur, kamar mandi, garasi, dll.
- Lihatlah perbedaan pembiayaan yang dapat mempengaruhi harga jual. Pembiayaan penjual terkadang dapat menghasilkan harga lebih tinggi yang dibayarkan untuk properti yang tidak terkait dengan nilai sebenarnya. Ingat bahwa ini perlu menjadi "lengan panjang" transaksi. Seharusnya tidak ada situasi khusus, penjualan keluarga, penjualan marabahaya, dll.
Analisis Saat Ini dari Pasar Kompetitif
Laporan lengkap dan terperinci kepada prospek cantuman / klien Anda tidak dapat lengkap tanpa analisis pasar serupa dari properti yang terdaftar dan bersaing dengan rumah mereka pada saat itu. Rekomendasi harga daftar Anda dapat dimodifikasi naik atau turun tergantung pada berapa banyak rumah yang terdaftar di wilayah tersebut pada saat itu dan harga daftar mereka.
Mengetahui bahwa beberapa komponen penjualan tertinggi berasal dari periode dengan inventaris yang sangat rendah dapat menyebabkan Anda mengubah perkiraan harga daftar ke bawah sedikit jika pasar saat ini memiliki inventaris yang lebih tinggi secara signifikan. Pergi ke arah lain, jika ada lebih sedikit rumah yang tersedia, Anda mungkin dapat menyesuaikan harga permintaan Anda ke atas.
Hasil yang Ditampilkan dalam Format Mudah Dipahami
Ini bukan promosi untuk "cantik". Ada solusi perangkat lunak untuk hampir semua sistem MLS yang menghasilkan laporan yang sangat halus untuk analisis pasar komparatif. Nilai ada dalam data dan interpretasi Anda terhadapnya. Jangan biarkan kemewahan "presentasi" lebih penting daripada pemilihan dan interpretasi data.