Dengan pergi untuk menjual catatan properti, profesional real estat memilih properti yang baru saja dijual yang mirip dengan properti subjek dan di wilayah geografis yang sama. Dengan membandingkan properti ini, dan menyesuaikan untuk perbedaan fitur, perkiraan nilai dibuat untuk properti subjek.
Namun, seorang profesional real estat menyeluruh akan melakukan CMA berbeda kedua untuk penjual atau pembeli.
CMA menyeluruh kedua akan mencakup perbandingan untuk properti yang terdaftar saat ini serupa di daerah tersebut. Proses yang sama akan digunakan, tetapi dengan properti yang terdaftar saat ini. Ini akan memungkinkan penilaian kompetisi saat ini dan dapat menyebabkan peningkatan atau penurunan perkiraan berdasarkan properti yang dijual.
Juga Dikenal Sebagai: CMA, analisis sebanding
Kualitas Pilihan Sebanding
Penting untuk akurasi CMA dalam menentukan nilai pasar adalah pemilihan properti terbaik yang sebanding. Tiga agen yang memilih satu saja yang berbeda dari tiga atau empat yang digunakan dapat menghasilkan penilaian yang sangat berbeda. Hal ini sering terjadi ketika penjual berbelanja agen penjual. Mereka mendapatkan estimasi nilai dari beberapa agen dan mereka terkejut dengan perbedaannya. Sayangnya, seringkali orang yang memberi mereka nomor tertinggi adalah orang yang mendapat daftar, dan biasanya, itu bukan angka yang bagus.
Ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan ketika memilih comps:
- Ketika properti dijual: Penjualan lebih dari dua atau tiga bulan di masa lalu tidak baik, terutama di pasar yang bergerak cepat. Semakin baru penjualan, semakin kecil kemungkinan bahwa pasar telah bergerak cukup untuk membuat harga jual properti tidak relevan pada saat CMA.
- Di mana properti itu berada: Situasi yang terbaik adalah rumah itu berada di bagian yang sama. Itu tidak mungkin dalam banyak kasus, jadi pertimbangan berikutnya adalah mencari comps di lingkungan yang sama atau area umum. Ketika Anda tidak bisa mendapatkan comp yang sesuai dengan cara itu, rumah yang sangat mirip di subdivisi serupa di bagian lain kota mungkin satu-satunya sumber daya yang tersedia.
- Karakteristik rumah: Ketika datang ke jumlah kamar tidur, mandi, ukuran luas rumah, ukuran tempat parkir, dan fitur lain dari rumah, rumah yang sebanding harus seakrab mungkin. Sangat jarang, kecuali di subdivisi kue-cutter besar, bahwa Anda akan mendapatkan semua hal ini untuk dibandingkan secara tepat.
Kualitas Penyesuaian
Item terakhir di atas membawa kita ke diskusi tentang bagaimana kita mengkompensasi perhitungan kami untuk perbedaan dalam struktur. Kami melakukan penyesuaian, seperti penilai, untuk menyesuaikan harga jual dari rumah yang sebanding agar lebih sesuai dengan properti subjek kami.
Dengan kata lain, jika kita memiliki 3 kamar tidur, 2 kamar mandi dengan garasi dua mobil yang dilekatkan, dan area hidup seluas 2100 kaki persegi, kami akan mencoba mencari tiga atau empat comps dengan semua fitur itu sama. Namun, kami jarang melakukannya, jadi kami harus melakukan penyesuaian terhadap harga jual mereka.
- Katakanlah satu comp hanya memiliki dua kamar tidur. Kita harus berasumsi bahwa ia akan menjual lebih banyak uang dengan tiga, jadi kita akan menambahkan sejumlah uang kembali ke harga sebenarnya yang dijual untuk menyesuaikannya dengan memiliki tiga kamar tidur. Hal yang sama berlaku untuk ruang mandi dan garasi.
- Jika itu adalah cara lain, katakanlah tiga kamar mandi ketika rumah subjek kami hanya memiliki dua, maka kami akan mengurangi nilai kamar mandi dari harga yang dijual dalam penyesuaian kami.
- Kami tidak perlu melakukan apa pun dengan rekaman persegi sampai kami melakukan perhitungan akhir kami.
Setelah kami menyesuaikan harga rumah yang kami jual, kami membagi setiap harga yang dijual dengan kaki persegi mereka untuk mendapatkan harga jual per kaki persegi. Kami rata-rata untuk tiga atau lebih comp kami untuk mendapatkan satu nilai rata-rata per kaki persegi. Kemudian kita cukup mengalikannya dengan rekaman persegi rumah kita untuk mendapatkan estimasi nilai pasar kita saat ini.
Di sana Anda memiliki gambaran besar dalam melakukan CMA, tetapi Anda ingin menggali lebih dalam dan belajar lebih banyak dan berlatih sebelum melakukannya untuk klien.