Ketika pemilik bisnis membeli bangunan komersial dengan hipotek, pemegang hipotek mungkin mengharuskan pembeli untuk mendapatkan kebijakan properti yang mencakup klausul hipotek standar .
Berikut ini contohnya.
Contoh
Andy memiliki A-1 Appliances, sebuah perusahaan yang menjual peralatan rumah tangga. Perusahaan Andy baru saja membeli gudang baru dengan hipotek yang diperolehnya dari Lucky Lending.
Pinjaman A-1 yang diperoleh dari Lucky Lending dijamin oleh gudang. Karena gudang berfungsi sebagai jaminan untuk pinjaman, Lucky Lending memiliki kepentingan yang dapat diasuransikan . Untuk melindungi kepentingan Lucky, perjanjian pinjaman membutuhkan A-1 untuk mengasuransikan gudang terhadap kerusakan akibat kebakaran dan bahaya lainnya berdasarkan kebijakan properti komersial. Kontrak menyatakan bahwa kebijakan tersebut harus mencantumkan klausa hipotek standar.
Klausul Standar
Di tahun-tahun sebelumnya, perusahaan asuransi yang menulis asuransi properti diminta untuk menggunakan formulir kebijakan yang disebut Kebijakan Kebakaran Standar New York 1943. Yang terakhir berisi klausul berjudul Mortgagee, yang membahas hak-hak pemberi pinjaman. Klausul ini disebut sebagai klausa hipotek standar .
Saat ini, bentuk New York jarang digunakan, dan kebijakan properti komersial ISO dianggap sebagai standar industri. Formulir ISO alamat hipotek dalam klausa berjudul Mortgageholders. Klausul ini sekarang berfungsi sebagai klausa hipotek standar. Tampaknya dalam banyak kebijakan properti yang dirancang oleh perusahaan asuransi individu.
Minat
Klausa hipotek ISO berlaku untuk pemegang hipotek yang disebutkan dalam deklarasi. Pemberi pinjaman ditutupi untuk kehilangan atau kerusakan bangunan atau struktur yang berfungsi sebagai jaminan untuk pinjaman.
Jika beberapa kreditur terdaftar dalam kebijakan, mereka tercakup dalam urutan diutamakan. Misalnya, anggaplah seorang pemegang polis telah membeli sebuah bangunan dengan dua hipotek (yang pertama dan kedua). Jika bangunan terbakar, pemberi pinjaman yang terdaftar di hipotek pertama akan dibayar. Setelah pemberi pinjaman pertama dikompensasikan, kreditur pada hipotek kedua akan menerima pembayaran.
Klausa hipotek menyatakan bahwa pemberi pinjaman akan menerima pembayaran "karena kepentingan mereka mungkin muncul." Ini berarti bahwa jumlah yang akan diterima oleh setiap pemberi pinjaman tergantung pada tingkat kerusakan pada bangunan yang diasuransikan dan saldo yang belum dibayar (pokok dan bunga) dari pinjaman. Misalnya, kebakaran menghancurkan gudang A-1 Appliances. Pada saat kebakaran, A-1 berutang Lucky Lending $ 750.000 pada pokoknya dan bunga yang masih harus dibayar. Lucky Lending menerima pembayaran asuransi sebesar $ 750.000, bunga dalam properti.
Jumlah yang akan dibayarkan perusahaan asuransi untuk kerugian tergantung pada batasan kebijakan. Misalnya, jika gudang A-1 diasuransikan sebesar $ 1,5 juta, perusahaan asuransi akan membayar tidak lebih dari $ 1,5 juta untuk semua pihak yang dilindungi (A-1 Tangga dan semua pemberi pinjaman).
Di beberapa negara bagian, pemberi pinjaman mengamankan pinjaman mereka melalui akta kepercayaan daripada hipotek. Untuk alasan ini, pemegang hipotek istilah dalam klausa hipotek standar termasuk wali amanat.
Penyitaan
Hak kreditur untuk memulihkan kerugian di bawah polis properti peminjam tidak terpengaruh oleh tindakan penyitaan apa pun yang dilakukan oleh kreditur terhadap pemilik properti sebelum kerugian terjadi. Misalnya, anggaplah Peralatan A-1 gagal membuat beberapa pembayaran hipotek, jadi Pemberian Pinjaman Lucky mengeluarkan pemberitahuan tentang default. Satu bulan setelah pemberitahuan dikeluarkan, gudang dihancurkan oleh api. Pemberitahuan default tidak akan mempengaruhi hak Lucky untuk menerima pembayaran atas kerugian berdasarkan polis.
Kisah Pemegang Polis
The mortgagee memiliki hak untuk memulihkan kerugian di bawah polis bahkan jika pemegang polis telah melanggar kondisi kontrak asuransi.
Sebagai contoh, misalkan gudang A-1 Appliances dihancurkan oleh api. A-1 mengajukan klaim kepada firma asuransi properti untuk kerusakan bangunan dan isinya. Namun, A-1 menolak membiarkan adjuster ke properti untuk memeriksa kerusakan. Perusahaan asuransi akhirnya menolak klaim A-1 karena A-1 telah gagal mematuhi ketentuan kebijakan .
Hak Lucky Lending untuk pulih di bawah polis tidak akan terpengaruh oleh tindakan A-1 asalkan pemberi pinjaman memenuhi persyaratan tertentu. Pemberi pinjaman harus:
- Bayar premi luar biasa karena pemegang polis gagal membayar
- Kirimkan bukti kerugian (jika pemegang polis belum melakukannya) dalam waktu 60 hari sejak menerima pemberitahuan bahwa bukti kerugian sudah jatuh tempo
- Memberi tahu perusahaan asuransi jika pemberi pinjaman mengetahui adanya perubahan dalam kepemilikan atau hunian bangunan, atau jika risiko telah berubah secara substansial
Setelah kreditur menyelesaikan semua langkah ini, berhak untuk menerima pembayaran kerugian berdasarkan kebijakan properti A-1.
Pengalihan Hak
Klausul ISO Mortgageholders berisi ketentuan subrogasi . Ini menyatakan bahwa jika perusahaan asuransi membuat pembayaran kerugian kepada pemberi pinjaman tetapi menolak pembayaran kepada tertanggung, hak subrogasi pemberi pinjaman akan ditransfer ke perusahaan asuransi sejauh jumlah pembayaran. Dalam contoh sebelumnya, A-1 Appliances ditolak pembayarannya berdasarkan kebijakan karena gagal mematuhi ketentuan kontrak asuransi. Anggaplah Lucky Lending telah menerima pembayaran asuransi sebesar $ 700.000 untuk kepentingannya di gudang yang rusak. Kebakaran itu disebabkan oleh cacat dalam pengering listrik yang disimpan di gedung. Jika Lucky Lending belum menerima ganti rugi atas kerusakan itu, kreditur bisa saja menuntut pabrik pengering untuk kerusakan properti .
Perusahaan asuransi A-1 telah memberikan ganti rugi kepada Lucky Lending atas kerugiannya. Dengan demikian, hak pemberi pinjaman untuk menuntut produsen untuk kompensasi ditransfer ke perusahaan asuransi. Perusahaan asuransi sekarang memiliki hak untuk menuntut produsen untuk mengembalikan $ 700.000 yang telah dibayarkan kepada Lucky Lending.
Perusahaan asuransi dapat memilih untuk membayar pemberi pinjaman jumlah pokok pada hipotek ditambah bunga yang masih harus dibayar. Jika ada hutang tetap, pemegang polis harus membayar jumlah tersebut kepada firma asuransi.
Pembatalan dan Non-pembaruan
Di bawah klausa hipotek, perusahaan asuransi harus memberi tahu pemilik hipotek secara tertulis jika perusahaan asuransi membatalkan kebijakan atau menolak untuk memperbaruinya . Jika tertanggung gagal membayar premi, perusahaan asuransi harus memberi tahu pemberi pinjaman 10 hari sebelumnya sebelum membatalkan polis. Jika perusahaan asuransi membatalkan kebijakan karena alasan apa pun selain pembayaran premi, itu harus memberikan pemberitahuan 30 hari sebelumnya kepada kreditur. Jika perusahaan asuransi memutuskan untuk tidak memperbaharui polis, maka harus memberikan pemberitahuan sepuluh hari kepada pemberi pinjaman.
Kondisi pembatalan ini dapat dimodifikasi oleh hukum negara bagian. Misalnya, beberapa negara bagian mewajibkan perusahaan asuransi untuk memberi tahu pemberi pinjaman setidaknya 45 hari sebelumnya jika suatu kebijakan dibatalkan karena alasan apa pun selain pembayaran premi yang tidak dibayar.