Memahami Nomor
Jika penggunaan properti adalah untuk menghasilkan pendapatan dari sewa atau sewa, metode pendapatan penilaian atau penilaian paling sering digunakan. Pendapatan bersih yang dihasilkan oleh properti digunakan bersama dengan faktor-faktor tertentu untuk menghitung nilainya di pasar saat ini jika dijual.
Bukan hanya para investor di properti yang tertarik dengan laba bersih yang dihasilkan oleh operasi.
Mereka hampir selalu mencari pembiayaan dan pemberi pinjaman akan secara hati-hati memeriksa rincian pendapatan dan pengeluaran untuk memastikan bahwa investasi mereka dilindungi. Pemberi pinjaman ingin melihat sewa hunian normal yang melebihi biaya yang cukup untuk melakukan pembayaran hipotek dengan sisa keuntungan bagi pemilik.
Menggunakan Tingkat Kapitalisasi (Cap Rate) untuk Memperkirakan Nilai
Ketika menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menilai properti pendapatan, pendapatan operasional bersih dari properti digunakan, dan ada hubungan terbalik antara harga yang diminta dan tingkat cap. Dengan kata lain, semakin tinggi tingkat topi, semakin rendah harga yang diminta.
Menggunakan Pengganda Sewa Bruto untuk Perkiraan Nilai
Gross Rent Multiplier atau GRM menggunakan penyewaan bruto properti daripada pendapatan operasional bersih yang digunakan dengan nilai tukar. Ada dua cara untuk melakukan perhitungan ini, karena ada Gross Potential Income (GPI) dan Pendapatan Operasional Bruto (GOI).
Seperti dapat dilihat dari perhitungan masing-masing, estimasi nilai jauh lebih baik menggunakan Pendapatan Operasional Bruto , karena kerugian untuk hunian dan non-pembayaran dipertimbangkan.
Maka Kondisi dan Biaya Masa Depan Harus Dipertimbangkan
Lebih subyektif, tetapi sangat penting, mempertimbangkan kondisi properti.
Karena tak satu pun dari metode penilaian pendapatan yang mempertimbangkan kondisi properti dan kemungkinan biaya perbaikan besar di masa depan, hal itu harus dipertimbangkan ketika tiba pada perkiraan nilai akhir.
Ketika membeli properti yang sudah ada, itu bisa saja beroperasi sangat efisien, atau bisa ada masalah operasional yang menekan laba bersih. Ketika investor mengevaluasi proyek apartemen sebagai contoh, harga sewa mungkin bukan sewa, dan biaya mungkin lebih tinggi atau lebih rendah dari yang seharusnya.
Katakanlah bahwa seorang tuan tanah telah memberikan konsesi sewa kepada beberapa penyewa sebagai imbalan jasa, atau hanya karena mereka memiliki masalah dan pemilik tidak ingin mengusir mereka. Atau, biaya perbaikan dan pemeliharaan lebih rendah daripada norma untuk properti serupa. Pemilik lahan mungkin telah melelahkan tugas manajemen atau hanya tidak peduli dengan masalah yang muncul dari pemeliharaan yang buruk.
Investor yang memeriksa setiap aspek operasi dapat melihat peluang karena nomor sewa tidak nyata. Mereka melihat bahwa mendapatkan penyewa ke unit-unit di sewa penuh saat ini akan membuat perbedaan yang signifikan dalam profitabilitas bersih, sehingga mereka ingin membelinya. Mereka mungkin melihat bahwa biaya properti tidak sebagaimana mestinya dan properti jatuh ke dalam keruntuhan, sehingga mereka dapat meneruskan pembelian.
Investor yang tajam dan pasti pemberi pinjaman akan dengan hati-hati memisahkan keuangan proyek untuk memastikan bahwa angka sebenarnya adalah apa yang mereka kerjakan. Mengejutkan betapa banyak properti komersial yang lebih kecil salah dikelola. Sewa baik terlalu rendah, biaya terlalu tinggi, atau kombinasi keduanya. Investor yang berhenti pada perhitungan penilaian dasar tanpa menggali harga sewa dan pengeluaran seringkali memberikan penawaran terbaik atau membayar lebih untuk properti.
Ketahui Metode Penghasilan, karena Menggunakan Banyak
Jika Anda berencana untuk bekerja dengan klien investor, habiskan waktu yang signifikan jika perlu untuk mempelajari metode penghitungan pendapatan. Anda tidak ingin pembeli investor atau klien penjual Anda menggunakan terminologi yang tidak Anda kenali atau minta perhitungan yang tidak dapat Anda lakukan.
Bekerja dengan investor dapat sangat bermanfaat, karena ceruk pasar real estat ini cukup aktif.
Anda juga akan membangun bisnis berulang yang hebat serta referensi dari klien investor yang puas.
** Pembaruan: Saya memperbarui artikel ini setelah crash pasar real estat dan selama apa yang tampaknya menjadi awal dari pemulihan. Penilai menjadi sangat konservatif setelah masalah pasar dan telah disalahkan karena memperlambat pemulihan dengan merendahkan properti dan menggunakan penyitaan untuk pembanding. Namun, mereka tampaknya akan kembali ke keseimbangan sekarang.