Apa yang Bisa Dikembangkan di Darat?
Kemungkinan lahan apa yang bisa digunakan tidak terbatas.
Sementara persyaratan zonasi akan membatasi apa yang dapat dibangun di atas sebidang tanah tertentu, secara umum, apa pun dapat dikembangkan di atas sebidang tanah mentah. Sebagai contoh:
- Rumah keluarga tunggal
- Rumah Multi-Keluarga
- Ruang Kantor
- Ruang Ritel
- Ruang Ritel dan Tempat Tinggal Campuran
- Hotel
- Resort
- Strip Mall
- RSUD
- Mall
- Tanah pertanian
- Tempat parkir
Apa Tujuan Anda dalam Membeli Tanah?
Sebelum Anda benar-benar membeli sebidang tanah, Anda harus memutuskan apa tujuan Anda untuk investasi tersebut. Ada beberapa strategi yang berbeda untuk dipertimbangkan dan itu bukan satu ukuran yang cocok untuk semua pendekatan. Dua investor yang berbeda dapat memiliki dua pendekatan yang sangat berbeda untuk lahan yang sama. Selain itu, investor yang sama mungkin memiliki dua pendekatan berbeda untuk dua bidang tanah yang berbeda.
Berikut adalah tujuh strategi yang perlu dipertimbangkan saat membeli tanah:
1. Beli dan Jual:
Dalam pendekatan ini, Anda pada dasarnya membalik tanah. Anda yakin Anda membeli tanah di bawah nilai pasar dan berharap Anda dapat menemukan pembeli lain yang bersedia membayar pada atau lebih dari nilai pasar.
Anda berharap untuk penjualan cepat dengan sedikit atau tidak ada pekerjaan tambahan di lahan di pihak Anda.
2. Beli dan Pegang:
Dalam pendekatan ini, Anda membeli tanah dan mempertahankannya untuk jangka waktu tertentu. Anda yakin tanah akan menghargai nilainya. Anda masih harus membayar pajak atas tanah, serta biaya tambahan untuk mempertahankan lahan selama waktu ini.
Ini adalah pendekatan umum di area-area yang sedang dire-gentrifikasi. Investor membeli tanah dengan harapan bahwa mereka dapat menjualnya ke pengembang di masa depan sebagai daerah menjadi lebih populer.
3. Beli, Kembangkan, dan Pegang:
Dalam pendekatan ini, Anda membeli sebidang tanah mentah dengan tujuan mengembangkan lahan sendiri. Misalnya, Anda dapat membangun kompleks townhouse yang akan disewakan kepada penyewa perumahan. Anda juga dapat memutuskan untuk membangun mal, yang dapat Anda sewa ke penyewa ritel. Pilihan lain adalah mengembangkan tempat tidur dan sarapan yang akan Anda jalankan dan kelola.
4. Beli, Tanam dan Pegang:
Dalam pendekatan ini, Anda lebih tertarik menggunakan lahan yang sebenarnya, daripada membangun properti di atas tanah. Misalnya, Anda mungkin ingin menanam tanaman di lahan, menggunakannya untuk ternak, mendirikan ladang pohon Natal atau mendirikan kebun anggur. Anda akan secara aktif mengelola lahan dan berharap mendapatkan keuntungan dari apa yang dapat dihasilkan oleh tanah.
5. Beli, Lakukan Proses dan Jual Kepemilikan:
Dalam skenario ini, Anda akan membeli tanah dan kemudian pergi melalui proses memiliki properti dikategorikan untuk penggunaan tertentu. Sebagai contoh, mungkin ada sebidang tanah yang dikategorikan untuk penggunaan komersial, tetapi sekarang daerah tersebut telah berkembang, itu akan menjadi situs yang sangat baik untuk bangunan perumahan bertingkat tinggi baru.
Jika Anda bisa mendapatkan kembali lahan untuk penggunaan perumahan, itu akan membuat lahan lebih berharga bagi para pengembang potensial dan lebih diinginkan, karena ini adalah satu langkah tambahan yang tidak harus mereka lakukan sendiri.
6. Beli, Kembangkan, dan Jual:
Dalam hal ini, Anda membeli tanah dengan tujuan mengembangkan tanah sendiri dan kemudian menjualnya kepada pengguna akhir. Misalnya, Anda membeli tanah, membangun rumah konstruksi baru dan kemudian menjualnya kepada pembeli yang ingin tinggal di dalamnya. Sebagai contoh lain, Anda membuat kebun anggur dan menjualnya kepada pembeli yang akan mengelola dan menjalankan kebun anggur.
7. Beli, Kembangkan, dan Sewa:
Akhirnya, Anda bisa mengembangkan tanah dan kemudian menyewakan tanah kepada orang lain. Misalnya, Anda dapat membeli tanah dan memutuskan untuk menaruh tempat parkir di atasnya karena di sana tidak ada banyak parkir di area tersebut. Pemilik properti multi-keluarga di dekatnya bertanya apakah mereka dapat menyewa banyak dari Anda karena mereka tidak memiliki cukup tempat parkir untuk penyewa mereka.
Risiko yang Perlu Dipertimbangkan Saat Membeli Tanah
Sepotong tanah yang belum dikembangkan tentu saja tampaknya memiliki kemungkinan yang tak terbatas. Namun, Anda akan segera menemukan bahwa ada banyak batasan dan tantangan yang akan Anda hadapi ketika Anda mencoba mengembangkan atau menjual tanah ini. Pemerintah dapat membatasi jenis properti yang dapat dibangun atau cara tanah dapat digunakan. Anda mungkin mengalami masalah lingkungan, seperti banjir atau kontaminan.
Berikut adalah lima risiko membeli lahan untuk diperhatikan:
1. Klasifikasi Zonasi
Satu masalah besar yang bisa Anda hadapi ketika membeli tanah adalah masalah zonasi dengan cara tanah dapat digunakan. Setiap kota memiliki rencana penggunaan lahan. Ini pada dasarnya membagi kota menjadi berbagai bidang termasuk komersial, perumahan, pertanian, industri, historis atau bahkan penggunaan campuran.
Penggunaan Tanah:
Masalah pertama yang harus Anda hadapi adalah cara di mana tanah dapat digunakan. Jika tanah itu dikategorikan untuk penggunaan perumahan dan Anda berencana untuk membangun properti perumahan di atas tanah, maka Anda tidak memiliki masalah.
Namun, jika Anda ingin mengubah cara tanah itu dikategorikan, Anda mungkin memiliki pertempuran di tangan Anda. Misalnya, lahan tersebut dikategorikan untuk penggunaan perumahan dan Anda ingin membangun properti komersial di situs. Beberapa klasifikasi zonasi ini sudah berumur puluhan tahun, sehingga kota mungkin terbuka untuk reklasifikasi tanah jika fungsi baru masuk akal dengan tata letak kota saat ini. Di lain waktu itu tidak begitu mudah.
Anda harus mengajukan petisi ke kota untuk mendapatkan kembali tanah diklasifikasikan. Banyak kota akan ingin Anda menunjukkan bahwa telah ada perubahan besar pada lingkungan yang akan menjamin perubahan zonasi. Anda harus mengajukan proposal tentang apa yang akan Anda buat di situs. Anda harus menunjukkan bahwa pengembangan Anda sesuai dengan rencana pengembangan lahan yang ada di kota itu dan tidak akan memiliki efek negatif, seperti menyebabkan daerah terdekat menjadi banjir atau meningkatkan lalu lintas.
Kemungkinan akan ada audiensi publik. Bahkan jika Anda bisa mendapatkan dewan kota di papan, Anda mungkin memiliki pertarungan terpisah di tangan Anda dengan tetangga yang akan mengajukan petisi untuk mencegah Anda mampu membangun.
2. Pembatasan Zonasi
Faktor kedua yang perlu dipertimbangkan ketika membeli tanah adalah ukuran pengembangan yang akan diizinkan untuk Anda bangun.
Persyaratan Kemunduran:
Biasanya ada kode yang akan mengharuskan properti Anda untuk dibangun jarak tertentu dari garis-garis properti tetangga. Ini termasuk bagian depan, yang kemungkinan jalan, kedua sisi dan belakang. Struktur permanen, seperti rumah, garasi atau dek, harus dibangun pada jarak tertentu dari garis-garis properti.
Tergantung pada ukuran lot yang Anda lihat, ini bisa sangat mempengaruhi ukuran struktur yang dapat dibangun, berpotensi membuatnya tidak layak investasi.
Cakupan Banyak:
Kode ini ada untuk mencegah masalah banjir. Harus ada persentase tertentu dari jumlah yang tidak tercakup, di mana hujan memiliki kemampuan untuk meresap ke dalam tanah sehingga tidak membanjiri properti tetangga.
Rasio Lantai Luas:
Rekaman persegi setiap lantai properti, (kota-kota tertentu termasuk ruang bawah tanah, yang lain tidak) akan ditambahkan bersama-sama dan kemudian dibagi dengan ukuran lot. Luas lantai total hanya bisa persentase tertentu dari ukuran lot, yang setiap kota akan menentukan.
Tinggi:
Anda perlu mengetahui ketinggian struktur yang dapat Anda bangun. Jika Anda berencana membangun tiga keluarga, tetapi kota tidak akan mengizinkan lebih dari dua cerita di lokasi itu, investasi tidak akan masuk akal bagi Anda.
Bangunan Aksesori:
Akan ada pembatasan kode pada ukuran dan penempatan struktur seperti garasi dan gudang. Mungkin ada persyaratan berapa banyak ruang parkir yang harus Anda miliki untuk properti. Beberapa kota bahkan mungkin membutuhkan ruang-ruang ini untuk diliput.
3. Masalah Lingkungan
Risiko ketiga membeli tanah mentah adalah Anda tidak tahu apa yang ada di bawah tanah. Anda bisa menemukan tingkat radon atau asbes yang tinggi. Tanah bisa menjadi tidak stabil dan tidak layak untuk dibangun. Jika Anda membangun di atas tanah yang tidak stabil, itu bisa menyebabkan fondasi properti Anda retak.
Lahannya bisa terletak di zona banjir. Ini bukan akhir dunia jika Anda dapat menaikkan properti atau mengubah gradasi tanah untuk mencegah banjir. Asuransi banjir sangat mahal dan dapat menjadi pemecah masalah bagi pembeli potensial.
Namun ada pengecualian. Banyak dari Hoboken, New Jersey terletak di zona banjir, tetapi karena kedekatannya dengan New York City, tanah di daerah itu dianggap sangat berharga.
4. Akses ke Utilitas
Seberapa mudahnya mendapatkan utilitas di lokasi? Ini termasuk saluran pembuangan, air mengalir, listrik, gas, telepon, kabel dan internet. Apakah properti di sekitarnya memiliki layanan ini, atau lahan Anda di antah berantah.
Jika properti Anda berada di antah berantah dan tidak memiliki akses ke saluran pembuangan, Anda dapat melakukan uji perkolasi yang dilakukan di tanah untuk menentukan apakah sistem septik dapat dipasang di properti. Tes ini menentukan seberapa cepat air mengalir melalui tanah. Dengan asumsi lahan melewati uji perkolasi, Anda juga harus menggali sumur untuk air minum, yang dengan mudah akan memakan biaya lima angka.
Mendapatkan utilitas ini ke properti Anda dapat menjadi biaya yang signifikan. Jika Anda tidak dapat memperoleh akses ke utilitas yang diperlukan, itu adalah bencana untuk setiap perkembangan potensial yang Anda pertimbangkan.
5. Tanpa Penghasilan, Tapi Beban
Ketika Anda membeli tanah mentah, tidak ada apa pun di atas tanah, jadi itu tidak menghasilkan pendapatan. Sangat sulit untuk mendapatkan pinjaman di lahan kosong, jadi Anda mungkin harus membayar uang tunai untuk tanah, meninggalkan banyak uang yang diikat dalam investasi.
Tidak ada penghasilan yang dihasilkan, tetapi Anda tetap akan bertanggung jawab atas biaya di darat. Biaya utama adalah pajak. Anda mungkin juga harus membayar untuk mempertahankan lahan, seperti memotong rumput secara teratur.