Strategi untuk Berinvestasi dalam Real Estat Tanpa Uang Tunai
Ada strategi untuk investasi real estat tanpa uang tunai.
Anda dapat memulai hanya dengan biaya beberapa ratus kartu nama. Ini bukan artikel tentang "uang mudah." Meskipun ada cara untuk memulai berinvestasi real estat hanya dengan keinginan Anda dan beberapa kerja keras, itu tidak mudah, tetapi dapat berubah menjadi uang tunai di saku Anda dalam waktu singkat.
Ada guru di mana-mana, di TV, di media cetak dan di Internet yang mengajarkan semua metode ini. Anda dapat belajar banyak dari situs web investasi real estat, tetapi berhati-hatilah dalam membayar kursus atau bimbingan yang sangat mahal. Orang lain telah belajar dengan cara yang keras itu, tidak peduli berapa banyak instruktur yang tahu dan mengajari Anda, itu tetap terserah Anda untuk keluar dan menerapkannya. Beberapa teknik yang akan memungkinkan Anda menghasilkan uang dari real estat tanpa memiliki uang tunai untuk memulai meliputi:
- Bird Dogging
- Tugas
- Opsi Sewa
- Sewa Sandwich
- Penutup Belakang-ke-Belakang
Berikut ini adalah ikhtisar dari teknik-teknik ini, bagaimana mereka bekerja, dan bagaimana beberapa investor real estate menggunakan mereka untuk mendapatkan uang tunai di awal bisnis investasi mereka.
Bird Dogging
Sebelum Anda dapat benar-benar menghargai nilai seekor anjing burung dapat memberikan investor real estat, mari kita lihat siapa investor ini. Hal pertama yang terlintas dalam pikiran adalah "sirip," membeli rumah, memperbaikinya, dan menjualnya dengan cepat untuk mendapatkan keuntungan.
Lalu ada investor jangka panjang yang membeli rumah sebagai properti sewaan, menyadari arus kas dan apresiasi dari waktu ke waktu.
Salah satu dari strategi investasi real estat ini bisa sangat menguntungkan. Strategi apa yang dipilih investor adalah tentang tujuan, temperamen, dan toleransi risiko mereka.
Ada banyak lagi investor di luar sana daripada kebanyakan orang, terutama investor sewa jangka panjang. Siapa mereka? Hanya sedikit yang merupakan jenis profil tinggi yang Anda lihat di TV. Sebagian besar adalah orang-orang yang Anda lihat setiap hari. Mereka mungkin memiliki bisnis lain yang sukses dan memiliki uang tunai yang ingin mereka investasikan dalam real estat.
Menjalankan bisnis mereka membutuhkan sebagian besar waktu mereka, dan mereka cenderung bergantung pada sumber daya tradisional seperti agen real estate untuk membantu mereka mencari penawaran properti investasi. Mereka biasanya akan membayar lebih dari yang seharusnya untuk transaksi ini karena agen real estat bekerja di luar inventaris Multiple Listing Service ( MLS ). Tidak ada banyak fleksibilitas dalam penetapan harga, terutama dengan komisi dalam transaksi.
Banyak dari investor ini membeli beberapa properti. Apa reaksi mereka jika mereka dihubungi oleh seseorang yang mengatakan bahwa mereka dapat membawa mereka penawaran pembelian rumah sebesar 10% hingga 40% lebih sedikit daripada yang saat ini mereka beli? Jawabannya sederhana, karena mereka dalam hal ini untuk menghasilkan uang.
Semakin sedikit mereka membayar untuk sebuah rumah, semakin baik laba atas investasi (ROI) dari arus kas, dan semakin cepat mereka memiliki ekuitas terkunci.
Mereka ingin orang ini membawakan mereka penawaran. Orang ini dikenal sebagai anjing burung. Ini seperti menjadi pedagang grosir.
Melalui kerja, penelitian, dan penyelidikan, anjing burung itu menemukan pemilik rumah yang perlu menjual dan belum dapat atau pemilik rumah dengan kesulitan atau penyitaan hipotek sebelum mereka terdaftar. Itu burung-dogging, dan itu tidak memerlukan uang untuk memulai, hanya beberapa kartu nama dan banyak usaha. Namun, hal itu dapat membuat real estat menginvestasikan bisnis untuk orang rata-rata dengan hutang terlalu banyak dan tidak banyak uang.
Mereka di luar sana mencari rumah agen real estat yang tidak terdaftar. Bahkan, beberapa anjing burung memiliki agen real estat yang memberi mereka makan ketika pemilik rumah yang putus asa belum dapat menjual. Anjing burung memberikan investasi menguntungkan kepada investor dan biaya dapat berjalan antara $ 2000 dan $ 10.000 per transaksi ketika tutup.
Tugas
Cara lain untuk menghasilkan uang dalam berinvestasi real estat tanpa menggunakan uang Anda sendiri adalah dengan menggunakan penugasan. Ini bukan proses yang rumit tetapi itu mengharuskan pembeli Anda berbaris sebelum mengunci diri ke dalam kontrak pembelian. Anda akan benar-benar membuat kesepakatan dengan penjual dan menulis kontrak pembelian. Kontrak akan menunjukkan bahwa Pembeli adalah "Nama Anda dan / atau Penugasan."
Ini memungkinkan Anda untuk menetapkan kontrak kepada orang lain, pembeli Anda, tanpa persetujuan lebih lanjut dari penjual. Mereka harus menjadi pembeli uang tunai, tetapi itu biasanya terjadi ketika Anda melakukan transaksi semacam ini. Penjual hanya akan diberi tahu bahwa pembeli Anda sekarang adalah pembeli dan transaksi akan berjalan seperti biasa sesuai dengan ketentuan kontrak pembelian.
Pertimbangan lain ketika menugaskan transaksi adalah setoran uang yang benar-benar Anda berikan kepada penjual. Uang ini disimpan dengan perusahaan judul yang menangani penutupan, dan Anda tidak akan mendapatkan uang itu dikembalikan. Ini akan ditransfer ke pembeli Anda. Jadi, Anda ingin mempertahankan jumlah ini serendah mungkin karena masih ada risiko bahwa kesepakatan tidak akan ditutup.
Jika Anda secara teratur bekerja dengan pembeli investor, Anda mungkin dapat benar-benar mendapatkan biaya Anda ketika Anda melakukan penugasan kontrak kepada mereka, dan tidak harus menunggu sampai penutupan. Namun, Anda mungkin dibayar ketika transaksi ditutup. Tentu saja, jika Anda selaras dengan pembeli tertentu, dan dapat menjelaskan kesepakatan itu kepada mereka dan mendapatkan komitmen lisan, Anda mungkin juga bisa mendapatkan uang yang sungguh-sungguh di muka sebelum Anda mengunci rumah.
Opsi Sewa
Komponen dasar dari strategi opsi sewa adalah sewa dengan pembayaran sewa bulanan dan opsi untuk membeli properti pada akhir periode sewa. Mari kita telusuri contoh untuk mengilustrasikan cara kerjanya. Anda adalah investor yang ingin memiliki rumah sebagai properti sewaan, tetapi Anda tidak memiliki cukup uang untuk membayar uang muka. Anda bahkan mungkin memiliki skor kredit yang akan membuat pinjaman terlalu mahal.
Melalui pemasaran dengan tanda-tanda bandit, iklan koran, dan iklan Craigslist atau sekadar rujukan dari mulut ke mulut, Anda menemukan pemilik rumah yang sangat termotivasi yang belum dapat menjual rumah mereka. Mari kita lihat contoh hipotetis. Katakanlah bahwa pemilik rumah memiliki daftar rumah, tetapi tidak dapat menjual.
Rumah itu bernilai $ 100.000 di pasar saat ini, saldo hipotek mereka adalah $ 70.000, dan pembayaran mereka adalah $ 525 / bulan dengan pajak dan asuransi. Satu pasangan telah diberhentikan dari pekerjaan mereka, dan yang lain telah menemukan pekerjaan yang lebih baik sehingga mereka harus segera pindah. Inilah yang dilakukan oleh investor kami:
- Menawarkan untuk menyewa rumah mereka selama 3 tahun dengan pembayaran sewa sama dengan pembayaran rumah mereka.
- Membayar mereka $ 1.500 sebagai pembayaran opsi sewa yang tidak dapat dikembalikan untuk memiliki hak, tetapi bukan kewajiban, untuk membeli rumah di akhir sewa sebesar $ 80.000.
- Dengan kesepakatan verbal, investor menggunakan pemasaran atau metode lain untuk mencari penyewa untuk rumah yang bersedia membayar $ 750 / bulan untuk menyewanya. Mereka akan menandatangani minimal sewa satu tahun.
- Selama 3 tahun masa sewa, pajak dan asuransi akan tetap seperti apa adanya, dengan escrow dalam pembayaran yang mengurus barang-barang tersebut.
- Uang tunai: $ 525 x 3 untuk pembayaran sewa bulan pertama dan terakhir dan uang jaminan = $ 1.575 + $ 1.500 untuk pembayaran opsi sewa = $ 3,075.
- Uang tunai: $ 750 x 3 untuk setoran pertama, terakhir & keamanan = $ 2.250.
Ini adalah situasi kas terburuk, dengan investor kehabisan uang $ 825. Namun, mereka dapat bernegosiasi lebih baik dengan penjual dan menunda setoran jaminan, atau menyingkirkannya sama sekali, menjatuhkan jumlah yang akan mereka keluarkan hingga sekitar $ 300.
Ini tidak buruk untuk mengendalikan rumah ini dan mengunci pembelian menguntungkan di bagian akhir. Ini sudah bernilai lebih dari harga yang harus dibayar, dan mungkin akan menghargai selama sewa 3 tahun. Arus kas positif $ 250 / bulan akan berjumlah $ 9,000 selama periode 3 tahun. Jadi, bahkan jika investor tidak menggunakan opsi mereka untuk membeli rumah, mereka telah menghasilkan keuntungan yang bagus mengingat jumlah kecil dari uang tunai yang telah mereka investasikan.
Sewa Sandwich
Sewa sandwich sama seperti namanya: dua opsi sewa dengan investor di tengah. Dalam situasi ini, investor ingin memiliki opsi untuk membeli properti dengan diskon pada akhir periode sewa, dan mereka ingin mencari penyewa yang ingin membeli rumah tetapi tidak dapat karena masalah kredit atau kurangnya uang tunai untuk uang muka. Kebanyakan orang dalam situasi ini yang ingin memiliki, senang menemukan rumah yang tepat yang dapat mereka beli dengan opsi sewa, memiliki waktu untuk meningkatkan kredit mereka dan mendapatkan uang muka bersama-sama.
Kita akan menggunakan contoh sebelumnya, tetapi alih-alih penyewa biasa, investor menemukan seseorang yang ingin menyewa-beli atau menyewa-untuk-memiliki rumah. Semua nomornya sama, kecuali sekarang pembeli penyewa ingin memiliki rumah pada akhir periode sewa yang sama 3 tahun.
Pembeli penyewa sekarang tidak hanya membayar uang muka pertama, terakhir, dan uang jaminan, tetapi juga opsi sewa yang tidak dapat dikembalikan pembayarannya untuk hak membeli rumah di akhir sewa. Juga, pembeli penyewa setuju bahwa jika mereka membeli rumah, harganya akan menjadi $ 110.000. Sekarang arus kas untuk investor terlihat seperti ini:
- Sama $ 3.075 akan keluar ke penjual untuk opsi sewa pertama.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 pembayaran opsi sewa dari pembeli penyewa datang = $ 3.750.
- Seorang investor juga dapat meminta pembayaran opsi sewa yang lebih tinggi tetapi senang dengan aliran kas positif $ 675 ketika kedua transaksi ditandatangani.
- Penjual menghasilkan $ 675 di muka, $ 250 / bulan untuk 34 bulan tersisa (dibayar pertama / terakhir), dan $ 30.000 laba kotor dengan menjual rumah sebesar $ 110.000 tetapi hanya membayar $ 80.000.
- Laba kotor investor adalah $ 39.175 dengan nol dolar uang mereka diinvestasikan.
Keuntungan lain dari strategi ini adalah bahwa pembeli penyewa berharap memiliki rumah dan akan merawatnya dengan lebih baik. Bahkan, beberapa investor menegosiasikan sewa yang mengharuskan penyewa membayar $ 100 pertama atau lebih untuk setiap perbaikan. Karena asuransi dan pajak dibayar dalam pembayaran hipotek asli, biayanya sangat minim.
Jika investor ingin menutup semua basis, mereka dapat membayar pembayaran hipotek secara langsung, tidak membiarkan penjual mendapatkan posisi di mana mereka dapat gagal. Opsi sewa dan sewa sandwich adalah strategi yang sering digunakan oleh investor real estat untuk menambahkan properti ke portofolio mereka dan membangun arus kas bulanan.
Penutup Belakang-ke-Belakang
Kerusakan perumahan dan hipotek yang mulai terungkap pada tahun 2007 menciptakan banyak perubahan dalam bisnis transaksi pinjaman dan real estat. Perusahaan-perusahaan yang biasa melakukan penutupan ganda dan mendanai satu transaksi dengan hasil penjualan lainnya cukup banyak yang tidak dapat ditemukan sekarang. Namun, ada cara untuk grosir dan flip properti dengan penutupan back-to-back tanpa menggunakan uang Anda sendiri.
Tentu saja, persyaratan pertama adalah Anda memiliki kesepakatan pembelian grosir yang menguntungkan. Anda harus memiliki properti pertama yang dibeli dengan harga yang tepat, dan investor yang siap untuk membelinya dari Anda dengan untung yang bagus. Keuntungan harus cukup untuk menutupi biaya yang akan diperlukan agar Anda dapat menggunakan uang orang lain untuk mendapatkan transaksi pertama ditutup sehingga Anda dapat menutup penjualan kedua kepada investor Anda.
Pendanaan transaksional adalah proses mendapatkan pinjaman jangka pendek untuk membiayai satu transaksi dengan penutupan tindak lanjut untuk menjual properti pada hari yang sama atau dalam 24 jam biasanya. Pemberi pinjaman transaksional akan menempatkan dana dengan perusahaan judul yang diperlukan untuk menutup transaksi pertama.
Setelah kesepakatan itu ditutup, Anda beralih ke kesepakatan kedua, biasanya dijadwalkan tepat di belakangnya. Pernyataan penutup untuk transaksi itu akan mencerminkan pembayaran kepada pemberi pinjaman transaksional untuk jumlah yang mereka pinjamkan pada kesepakatan pertama ditambah biaya mereka. Ini biasanya minimum $ 2,500, dan juga dapat didasarkan pada persentase dari jumlah yang dipinjamkan. Anda mendapatkan keseimbangan dan keuntungan Anda.