01 - Evaluasi Investasi Real Estat Baik Kuantitatif dan Kualitatif
Saya sedang melihat potensi investasi pada hari yang lain. Itu adalah properti multi-keluarga empat unit yang luas yang sedang ditempati secara keseluruhan pemiliknya, yang sudah ada di sana selama tiga puluh tahun. Pemilik adalah seorang akademisi eklektik dan ada segala macam bric-a-brac dan antik yang tersebar di seluruh tempat. Tempat itu tidak dibagi-bagi dengan benar. Karpet perlu diganti dan lantai diperbaiki. Pondasi pemindahan telah melubangi lantai di tempat-tempat dan telah menciptakan retakan besar yang menjalar ke berbagai dinding.
Saya mengunjungi tempat itu bersama beberapa teman saya - pasangan yang tertarik untuk masuk ke real estat. Mereka menulis tempat itu dari saat mereka berjalan di pintu. Tetapi ketika saya melihat tonjolan dan retakan itu saya melihat satu hal: uang. Masalah fondasi menakut-nakuti sebagian besar investor, yang mengurangi persaingan dan dapat melunakkan harga.
Tapi bagaimana cara mengevaluasi kesepakatan seperti ini? Atau kesepakatan apa pun, dalam hal ini? Secara pribadi, saya membagi pertimbangan menjadi dua kategori:
• Kuantitatif: Bagaimana saya mengharapkan properti untuk melakukan sebagai investasi? Untuk bagian ini, saya bisa mencabut kalkulator saya, atau spreadsheet saya, atau perangkat lunak evaluasi saya dan menjalankan beberapa angka.
• Kualitatif: Saya harus bertanya pada diri sendiri “bisakah saya melakukannya?” Jika Anda seperti sebagian besar investor real estat, maka Anda menjadi pekerja paruh waktu. Itu berarti Anda harus menangani proyek ini di atas "pekerjaan harian" Anda dan mengelolanya sesudahnya. Bagian analisis ini akan mengambil beberapa pencarian jiwa; kalkulator tidak akan membantu Anda di sini.
02 - Kuantitatif - Menjalankan Nomor Menggunakan Cap Rate
Secara pribadi, saya cenderung melihat tiga tokoh kunci ketika saya mempertimbangkan investasi. Cap rate , adalah yang pertama dari alat ini.
Cap rate hanyalah pendapatan bersih tahunan dibagi dengan harga properti. Selama bertahun-tahun, investor telah menggunakan "aturan 1%" yang hanya menyatakan bahwa pendapatan sewa bulanan untuk properti harus sekitar 1% dari harga yang Anda bayar untuk properti. Beberapa pasar telah menjauh dari rasio ini karena meroketnya nilai properti, tetapi di tempat lain, Anda masih dapat menemukan properti yang sesuai dengan aturan 1%. Namun, sesuatu yang harus Anda ingat adalah bahwa aturan 1% praktis adalah indikator yang adil apakah properti akan menghasilkan arus kas yang cukup setiap tahun untuk menutupi pembayaran hipotek ditambah biaya. Di sana, tentu saja, ada banyak variabel yang masuk ke ini (dari pajak ke tingkat bunga ke pembayaran persen ke bawah yang Anda bayar) tetapi ini adalah titik awal.
03 - Arus Kas sebagai Alat Evaluasi Kuantitatif
Satu-satunya alasan Anda peduli tentang tingkat cap adalah bahwa Anda benar-benar mencoba untuk proxy mudah untuk jenis arus kas apa investasi akan menghasilkan. Dalam berinvestasi, uang tunai adalah raja - abaikan perhitungan ini dengan risiko Anda.
Memperkirakan arus kas memerlukan perencanaan pengeluaran arus kas utama yang diharapkan (pajak, pokok, bunga, biaya, lowongan, biaya, perbaikan) dan membandingkannya dengan pendapatan yang dihasilkan oleh properti. Anda dapat melakukannya melalui spreadsheet atau menggunakan paket perangkat lunak evaluasi real estat.
04 - Tingkat Pengembalian sebagai Alat Analisis Investasi Real Estat Kuantitatif
Arus kas, pada gilirannya, akan memungkinkan Anda menghitung tingkat pengembalian (ROR) properti yang diharapkan. Tingkat pengembalian adalah ukuran profitabilitas; mengukur kas yang akan dihasilkan oleh proyek vs. uang tunai yang harus Anda masukkan ke dalam proyek.
Anda memerlukan spreadsheet atau perangkat lunak evaluasi real estat untuk menghitung rasio ini. Saya pikir ini sangat berguna karena memungkinkan saya untuk membandingkan pengembalian yang saya harapkan untuk investasi vs. pengembalian yang saya harapkan dengan wajar untuk investasi lain yang tidak sama. Sebagai contoh: jika saya membuat angka untuk properti yang saya jelaskan di awal artikel ini dan itu menendang kembali kepada saya tingkat pengembalian 8% saya pasti akan lulus.
Saya bisa mengharapkan untuk mendapatkan 8% investasi di pasar saham (risiko lebih rendah, dan upaya jauh lebih sedikit). Untuk risiko dan upaya yang harus saya masukkan ke dalam proyek ini, saya mengharapkan tingkat pengembalian yang baik di utara 20%.
05 - Kualitatif - Bisakah Anda Menyelesaikan Proyek?
Seperti yang saya sebutkan di atas, kalkulator Anda tidak akan membantu di sini. Ini adalah ketika Anda perlu melihat ke cermin dan berpikir tentang berapa banyak waktu dan usaha yang akan Anda dapat curahkan untuk proyek tersebut.
Sekali lagi, mari kita lihat proyek yang saya bicarakan di awal artikel ini. Katakanlah Anda membandingkannya dengan peluang yang serupa; lain multi-keluarga di lingkungan yang sama tetapi membutuhkan kerja lebih sedikit. Anda akan mengambil kesempatan itu atas fixer-atas kecuali yang kedua menawarkan tingkat pengembalian yang jauh lebih tinggi. Tetapi seberapa tinggi?
Untuk memulai investor, saya selalu menawarkan saran yang sama: Di daerah ini, Anda harus berhati-hati. Sebuah proyek yang bisa Anda selesaikan jauh lebih baik daripada proyek yang Anda bakar pada saat Anda masih setengah jalan. Temukan sesuatu dalam rentang kenyamanan Anda yang menawarkan sejumlah angka yang layak, selesaikan, lalu beralih ke proyek yang lebih menantang (dan semoga lebih menguntungkan) pada waktu berikutnya.
Kesimpulan:
Analisis adalah bagian seni, bagian sains. Lihatlah topik-topik lain di bagian ini untuk lebih banyak ide tentang evaluasi investasi.
Penulis Chris Smith adalah investor real estat, pendiri referensi online untuk investor dan profesional real estat dan telah menerbitkan artikel di Majalah Corporate Finance, Euromoney, dan Jaringan Jurnal Bisnis.