Leverage adalah penggunaan berbagai instrumen keuangan atau modal pinjaman untuk membeli dan / atau meningkatkan potensi pengembalian investasi — istilah ini digunakan baik di Wall Street maupun di pasar real estat Main Street.
Contoh paling mudah untuk real estat adalah hipotek, di mana Anda menggunakan uang Anda sendiri untuk meningkatkan pembelian. Dalam banyak kasus, pembayaran 20% ke bawah (dan riwayat kredit yang baik) memberi Anda 100% dari properti dan rumah yang Anda inginkan . Beberapa program hipotek bahkan dapat membuat Anda mengurangi jumlahnya.
Jika Anda adalah investor real estat , Anda mungkin beroperasi dalam kemitraan dan para mitra mungkin memasang sebagian dari uang itu, atau penjual mungkin bersedia membiayai sebagian dari harga pembelian properti yang mereka jual. Semua adalah contoh dari leverage
Contoh Leverage
Katakanlah Anda telah mencari rumah di lingkungan yang bagus. Anda menemukan 2 properti: sebuah rumah seharga $ 500.000 yang Anda akan membutuhkan hipotek, dan rumah seharga $ 100.000 yang dapat Anda beli langsung.
Skenario 1: Anda bergerak maju dengan rumah $ 500.000, bank dan mereka akan memberi Anda hipotek $ 400.000 jika Anda mengeluarkan $ 100.000, atau 20%. Dengan asumsi bahwa real estat di wilayah ini naik mungkin 5% per tahun, dalam 12 bulan investasi bernilai $ 525.000.
Skenario 2: Anda membeli rumah seharga $ 100.000 secara langsung tidak ada hipotek dan Anda tidak berhutang apa pun kepada siapa pun. Jika pasar real estat naik 5% per tahun, dalam 12 bulan investasi Anda bernilai $ 105.000.
Dalam Skenario 1, leverage bekerja sesuai keinginan Anda, meningkatkan nilai investasi real estat Anda. Tapi, jika harga real estat turun 5% di tahun pertama itu, Skenario 1 akan kehilangan $ 25.000. Skenario 2 akan mengalami penurunan hanya $ 5.000.
Hal-hal yang Harus Dihindari dalam Menggunakan Leverage Real Estat
Digunakan dengan tepat, leverage real estat dapat menjadi alat yang efektif bagi investor real estat untuk meningkatkan laba atas investasi mereka. Kuncinya adalah untuk menghindari membuat keputusan tanpa pertimbangan yang tepat dari bidang risiko dalam leverage. Hindari perilaku berisiko tinggi ini dan Anda memiliki kesempatan yang jauh lebih baik untuk mewujudkan kesuksesan dalam menggunakan leverage real estat.
01 - Menghitung Tingkat Penghargaan Tinggi
Bahkan jika properti telah menghargai pada tingkat 12% hingga 20% selama beberapa tahun, menghitung pada tingkat itu untuk melanjutkan merupakan proposisi yang sangat berisiko. Ini dapat menyebabkan Anda membayar lebih untuk properti, berharap untuk menyadari perbedaan penjualan dari apresiasi. Jika itu tidak terjadi, Anda mengalami kerugian atau lebih buruk.
Ketika Anda merencanakan investasi real estat Anda, lihat, setidaknya, pada tiga skenario: terbaik; terburuk; dan kemungkinan besar.
02 - Mengakhiri Pembayaran Terlalu Tinggi
Ini bisa tampak seperti investasi besar untuk mengendalikan properti dengan uang muka yang sangat kecil. Anda melihat angka dan melihat pengembalian investasi yang sangat tinggi karena pengeluaran kas Anda yang rendah.
Masalahnya adalah pembayaran yang lebih tinggi yang datang dengan leverage yang lebih tinggi. Jika ini adalah hipotek, misalnya, Anda dapat mengandalkan harus melakukan pembayaran bulanan, dan semakin banyak Anda meminjam, semakin tinggi pembayaran bulanan.
Jika pasar melunak atau properti Anda mengalami kekosongan atau kerugian kredit yang lebih tinggi dari perkiraan, Anda dapat menemukan diri Anda tidak dapat mempertahankan pembayaran hipotek yang lebih tinggi yang tampak baik-baik saja di awal. Jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran bulanan, investasi Anda dalam bahaya.
03 - Membiarkan Hasil Pembiayaan Baik dalam Pembelian Buruk
Banyak investor telah membayar lebih untuk sebuah properti karena mereka menemukan nirwana dalam pengaturan pembiayaan leverage yang tinggi. Dengan kata lain, hanya karena Anda bisa mendapatkan properti dengan pengeluaran uang yang sangat sedikit tidak berarti itu adalah pembelian yang baik. Lihatlah nilai properti dalam konteks tren pasar saat ini dan yang diharapkan. Temukan "sebanding" atau properti lain seperti itu. Untuk apa mereka jual? Apa yang dijual di daerah itu?
Jika properti itu terlalu mahal, penghargaan akan minimal atau lebih buruk, menjadi tidak ada. Dan celakalah bagimu jika pasar menyendiri kembali untuk sementara waktu. Properti Anda yang terlalu mahal akan menjadi hambatan yang signifikan dan Anda tidak akan dapat membongkarnya tanpa mengambil kerugian.
04 - Melupakan Arus Kas Itu Raja
Jika hanya salah satu dari perilaku "tidak" ini yang ada dalam pikiran Anda, ini adalah salah satu yang harus Anda pertimbangkan dengan hati-hati. Kesalahan dalam penilaian dalam satu atau lebih dari hal-hal lain di sini dapat diabaikan jika Anda memiliki satu hal hebat — arus kas yang sangat baik .
Jika penghasilan sewa Anda, dikurangi biaya dan pengeluaran hipotek Anda, menempatkan pengembalian uang tunai yang bagus di saku Anda setiap bulan, maka fakta bahwa properti itu tidak mendapatkan nilainya tahun ini tidak akan sama mengkhawatirkan suatu peristiwa. Tetapi jika semua investasi real estat Anda turun, Anda berada dalam banyak air panas.