Pemberi pinjaman komersial cukup berhati-hati dalam penjaminan mereka. Karena sejarah kredit pribadi pembeli jarang penting dalam pinjaman komersial, mereka menggunakan kriteria lain untuk membuat keputusan peminjaman. Properti komersial dibeli untuk menghasilkan pendapatan, jadi salah satu kriteria yang populer adalah melihat pendapatan untuk melihat apakah itu cukup untuk membayar hipotek dan memberikan keuntungan bagi para peminjam.
Ketika pemberi pinjaman melihat apartemen atau properti multi-keluarga, apakah hipotek akan diberikan, dan untuk berapa banyak, dapat ditentukan menggunakan DSCR, atau Debt Service Coverage Ratio. Ini perhitungan sederhana, tetapi sangat penting. Pemberi pinjaman tidak terlalu peduli dengan skor kredit individu atau riwayat pemilik. Tujuan investasi adalah ROI, Return on Investment, dan arus kas, sehingga arus kas adalah pertimbangan utama.
Sebenarnya, investor harus menghargai perawatan pemberi pinjaman dalam memastikan perhitungan arus kas benar untuk proyek apartemen. Mereka akan ingin melihat keuangan yang menunjukkan pendapatan dan pengeluaran. Mereka kemudian akan menentukan apakah angka-angka ini terlihat akan berlanjut ke masa depan, atau mungkin menjadi lebih baik atau lebih buruk. Ketika angka-angka menunjukkan bahwa arus kas akan cukup menutup layanan utang, itu memvalidasi pemilihan investasi dan keterampilan penilaian investor (s).
Meskipun ada banyak tempat untuk melihat cara menghitung DSCR dengan proyek dan jumlah hipotek yang sudah ada, kemungkinan besar pembeli ingin mengetahui berapa banyak yang dapat mereka pinjam pada proyek yang sedang mereka pertimbangkan untuk dibeli. Para investor melakukan perhitungan mereka sendiri dan melihat pemberi pinjaman yang mereka pilih untuk memvalidasi nomor yang mereka dapatkan.
Baik investor dan pemberi pinjaman memiliki tujuan bersama dalam hal ini. Apakah proyek akan cukup menguntungkan untuk melayani utang dengan sisa laba yang cukup?
Kita akan melihat ini dari dua arah, mendapatkan DSCR saat ini dan mengevaluasi properti dengan DSCR yang dibutuhkan oleh pemberi pinjaman. Perhitungan ini kembali ke dalam jumlah yang menggunakan pemberi pinjaman minimum yang biasa diterima DSCR 1,20. Lalu kita akan melakukannya ke arah lain, mendapatkan DSCR.
Kesulitan: Rata-rata
Waktu yang dibutuhkan: 20 menit
Begini Cara:
- Tentukan arus kas , atau pendapatan operasional kotor setelah mengurangi kekosongan dan kerugian kredit .
Sewa total $ 187.000 / tahun - 9% lowongan & kredit rugi ($ 16.830) = $ 170.170
- Lalu menuju NOI, atau pendapatan operasional bersih dengan mengurangi semua biaya lain untuk operasi dan manajemen, termasuk pajak dan asuransi.
Pendapatan Operasional Bruto - Semua Pengeluaran = NOI, atau Pendapatan Operasional Bersih
$ 170.170 - 72.470 (biaya) = $ 97.700 NOI
$ 97,700 / 12 bulan = $ 8142 / bulan NOI
- Jika pemberi pinjaman menggunakan DSCR minimum yang dapat diterima sebesar 1,20, maka $ 8142 / bulan tersebut haruslah 1,2 kali pembayaran hipotek bulanan. Untuk mencapai pembayaran maksimum, Anda perlu membagi $ 8142 dengan 1,2.
$ 8142 pendapatan bersih bulanan / 1,20 minimum DSCR = $ 6785 / pembayaran hipotek maksimum bulan.
- Sekarang ini hanya perlu untuk menentukan berapa banyak yang akan dipinjamkan dengan harga saat ini. Jika pembeli ini dapat mengharapkan suku bunga 6,875% pada pinjaman 30 tahun, kalkulator hipotek akan memberi tahu kita bahwa pemberi pinjaman mungkin bersedia meminjamkan sekitar $ 1.032.836 pada properti ini , karena pinjaman dan tingkat bunga akan menghasilkan pembayaran pokok dan bunga $ 6785 / bulan, dan minimum 1,20 DSCR.
Sebagian besar kalkulator hipotek akan membiarkan Anda memasukkan pembayaran, suku bunga, dan waktu untuk menghitung jumlah pinjaman.
- Ketika kami mulai, kami tahu kami mendukung jumlah hipotek menggunakan DSCR yang disebutkan, karena kami adalah pembeli yang ingin memperkirakan berapa banyak yang dapat dipinjam untuk menggadaikan properti yang kami evaluasi untuk dibeli. Tapi, mari kita lakukan perhitungan DSCR di mana kita tahu pengeluaran proyek saat ini dan pembayaran hipotek.
$ 223.000 NOI / $ 172,000 Pembayaran Mortgage Tahunan = 1,30 DSCR
1.3 lebih baik dari 1.2 dalam kasus ini, jadi mungkin DSCR yang dapat diterima. Namun, jika pinjaman baru sedang dicari pada proyek operasi, NOI saat ini akan digunakan seperti yang kita lakukan pada awalnya untuk melihat apa yang mungkin tersedia sebagai jumlah hipotek.
Ketika angka bekerja, investor dan pemberi pinjaman dapat merasa baik tentang pendanaan proyek dan profitabilitas masa depan.
Apa yang kau butuhkan:
- Detail pendapatan & pengeluaran untuk properti.
- Kalkulator hipotek.