Beli Kanan, Keluar Cepat, Percayai Tim Anda
Apa Artinya Membalik Rumah?
Membalikkan sebuah rumah berarti Anda membeli rumah dengan maksud menjualnya, biasanya cepat, untuk mendapatkan keuntungan.
Ini bukan strategi beli dan tahan jangka panjang. Menjual properti lebih dari yang Anda beli bukan berarti Anda akan mendapat untung.
Misalnya, Anda membeli rumah seharga $ 200.000 dan memasukkan renovasi senilai $ 50.000. Jika Anda menjual rumah seharga $ 240.000, yang lebih dari yang Anda beli, Anda benar-benar akan kehilangan uang ketika Anda memperhitungkan biaya renovasi, serta biaya tambahan untuk menahan properti dan menjual properti.
Jenis Properti Apa yang Dapat Dibalik?
Jenis properti yang paling umum yang dibalik adalah rumah keluarga tunggal. Namun, hampir semua jenis real estat dapat dibalikkan untuk mendapatkan keuntungan. Ini termasuk:
- Rumah Multi-Keluarga : Membalikkan peluang termasuk merenovasi unit yang ada atau menambahkan unit tambahan untuk membuat properti lebih berharga bagi calon pembeli.
- Properti Campuran-Digunakan: Ini bisa melibatkan renovasi atau penambahan yang dilakukan ke ruang ritel, ruang hunian atau keduanya.
- Properti Ritel : Merenovasi ruang agar sesuai dengan kebutuhan khusus, seperti restoran, salon, atau toko umum.
- Tanah : Melalui proses zonasi untuk mendapatkannya disetujui untuk penggunaan khusus, seperti perumahan atau ritel. Mendapatkan persetujuan zonasi bisa menjadi proses yang panjang tergantung pada seberapa cepat dan mudah departemen bangunan di kota bekerja sama.
Kunci 1: Beli dengan Harga yang Tepat
Anda menghasilkan uang untuk pembelian. Tidak masalah seberapa baik Anda merenovasi rumah pada akhirnya jika Anda memasukkan terlalu banyak uang dari awal, akan jauh lebih sulit untuk menghasilkan laba.
Tentukan Nilai Perbaikan Setelah - ARV
Anda mencoba untuk menentukan berapa banyak Anda mampu membeli properti untuk mendapatkan keuntungan. Karena itu, Anda perlu bekerja mundur.
Hal pertama yang perlu Anda lakukan adalah menentukan nilai perbaikan setelah properti. Ini adalah apa yang Anda percaya rumah akan bernilai setelah Anda menyelesaikan semua renovasi di properti.
Anda perlu melihat harga yang baru-baru ini dijual untuk properti yang sebanding di area tersebut. Meskipun melihat perbandingan bukan ilmu pasti, itu akan membantu memberi Anda nilai rata-rata dari nilai rumah. Jika rumah Anda adalah empat tempat tidur, dua kamar mandi Kolonial, Anda akan ingin melihat Colonials dengan ukuran serupa yang telah terjual pada tahun lalu. Anda perlu melakukan penyesuaian untuk faktor-faktor tertentu seperti:
- Rekaman Persegi: Dua rumah bisa memiliki jumlah tempat tidur dan kamar mandi yang sama, tetapi bisa 1.000 kaki persegi lebih besar.
- Kualitas Renovasi: Lihatlah bahan-bahan yang digunakan dalam renovasi. Apakah ini yang dicari pembeli saat ini?
- Lokasi: Beberapa wilayah kota akan lebih baik dari yang lain: distrik sekolah yang lebih baik, jalanan yang lebih tenang.
- Ukuran Lot: Banyak yang lebih besar akan lebih berharga.
- Fasilitas: Apakah rumah memiliki AC sentral, kolam renang di dalam tanah, ruang bawah tanah yang sudah jadi atau kamar utama?
Setelah Anda melihat properti yang sebanding, Anda harus dapat menemukan kisaran apa yang akan menjadi nilai rumah setelah Anda menyelesaikan renovasi. Ini adalah Nilai Perbaikan Setelah.
Kurangi Biaya Anda
Untuk membeli properti dengan harga yang tepat, Anda perlu menentukan berapa banyak uang yang Anda percaya akan Anda keluarkan untuk rumah.
- Biaya Penutupan untuk Pembelian: Ini termasuk asuransi judul, inspeksi rumah, biaya pengacara, survei, biaya bank, biaya rekaman: akta dan hipotek.
- Biaya Konstruksi: Izin dari kota, biaya material, biaya tenaga kerja.
- Biaya Holding: Pembayaran asuransi, pajak, pembayaran atas pinjaman apa pun, kemungkinan biaya utilitas.
- Biaya Penutup Dijual: Biaya pengacara, mungkin pajak transfer realty, komisi Realtor, biaya rekaman: akta dan hipotek, biaya inspeksi kota: kemungkinan Sertifikat Penghunian , CO, jika kota mengharuskannya, kredit pembeli: inspektur rumah pembeli akan menemukan hal-hal salah dengan properti, sehingga pembeli kemungkinan akan meminta kredit dari Anda untuk memperbaiki hal-hal ini.
Apa Motif Keuntungan Anda?
Anda mungkin tidak melakukan semua pekerjaan dan risiko membalik rumah untuk menghasilkan $ 5.000. Oleh karena itu, Anda harus menentukan tujuan laba ideal Anda dari flip. Ketika semua dikatakan dan selesai, apakah Anda ingin menghasilkan $ 20.000? $ 50,000? $ 100,000? Mengetahui berapa banyak yang ingin Anda buat akan membantu Anda menentukan harga di mana Anda mampu membeli rumah.
Anda juga harus menyadari bahwa Anda mungkin harus membayar pajak keuntungan modal atas laba apa pun yang Anda hasilkan. Tergantung pada kelompok penghasilan Anda, Anda mungkin harus membayar tidak ada atau mungkin harus membayar sebanyak 20 persen dari keuntungan Anda kepada Paman Sam. Anda mungkin dapat menunda biaya ini dengan melakukan 1031 Exchange.
Tentukan Harga Pembelian Yang Ideal
Sekarang setelah Anda menentukan Nilai Perbaikan Setelah untuk properti, perkiraan biaya yang terkait dengan merenovasi properti dan berapa banyak uang yang ingin Anda hasilkan, Anda dapat menentukan jumlah maksimum yang bersedia Anda bayarkan untuk properti tersebut.
Setelah Nilai Perbaikan
- Biaya Minus
- Minus Profit Motivation
= Harga Pembelian Ideal
Ini adalah titik di mana Anda membuat penawaran dan berharap itu diterima. Anda telah melalui banyak pekerjaan untuk tiba di nomor ini, jadi jangan terpengaruh oleh Realtors yang memberi tahu Anda jika Anda menaikkan harga penawaran Anda, properti itu milik Anda. Setiap dolar yang Anda bayarkan untuk properti adalah dolar dari potensi keuntungan yang Anda kehilangan. Ingat, Anda adalah uang Anda dalam pembelian.
Kunci 2: Cepat Keluar
Tujuan dari flipping real estat adalah untuk menghasilkan keuntungan dan membuat keuntungan ini secepat mungkin. Setiap investor yang baik tahu bahwa pasar real estat dapat mengubah sepeser pun. Sejumlah faktor dapat secara dramatis menurunkan nilai properti Anda. Ini termasuk:
- Kenaikan Suku Bunga: Ketika suku bunga tinggi, orang tidak mampu membelanjakan sebanyak mungkin di rumah. Ini menurunkan daya beli mereka karena pembayaran hipotek bulanan mereka akan lebih tinggi. Ketika suku bunga naik, harga rumah akan turun untuk menyesuaikan penurunan daya beli ini.
- Perubahan Musim: Puncak musim beli rumah di musim panas ketika anak-anak tidak masuk sekolah. Keluarga ingin pindah sebelum tahun ajaran baru dimulai. Jika Anda tidak dapat memiliki flip di pasar untuk awal musim semi / musim panas, Anda dapat menghabiskan banyak uang.
- Peningkatan Inventaris: Faktor lain yang dapat memengaruhi nilai rumah Anda adalah kelebihan persediaan di area tersebut. Satu alasan mengapa hal ini bisa terjadi adalah jika perusahaan besar di kota mati, dan orang mulai menempatkan rumah mereka di pasar mereka sehingga mereka dapat pindah. Hanya ada begitu banyak pembeli untuk 3 kamar tidur, 2 kamar mandi, $ 250.000 rumah peternakan. Jika ada lima di pasar, Anda mungkin harus mengurangi harga agar cepat terjual.
- Foreclosures atau Short Sales di Area: Sayangnya, Anda tidak dapat mengendalikan tetangga Anda. Penjualan singkat dan penyitaan di area tersebut akan menurunkan nilai rumah Anda.
- Bencana Alam: Anda juga tidak bisa mengendalikan Ibu Alam . Angin topan, tornado, dan kebakaran hutan dapat menghancurkan daerah-daerah, menyebabkan harga rumah sama-sama amburadul.
- Peringkat Sekolah Rendah: Jika rating sistem sekolah turun, lingkungan akan menjadi kurang diminati oleh calon pembeli.
- Ekonomi Lambat: Ketika ekonomi ambruk, begitu juga harga rumah. Lebih sedikit orang dapat membeli rumah, dan mereka yang mencari menghabiskan lebih sedikit.
- Masalah Lingkungan / Saluran Listrik: Tingginya kadar radon atau bahan kimia lainnya di tanah, saluran listrik yang dibangun di halaman belakang atau saluran pipa yang mengalir melalui kota akan membuat lebih sulit untuk menjual rumah Anda untuk dolar atas.
Kunci 3: Tim Anda Bekerja Dengan Dapat Membuat atau Menghancurkan Anda
Keberhasilan membalik properti dilakukan dengan cepat dan dilakukan untuk harga yang tepat. Mempekerjakan kontraktor yang salah, perancang atau Realtor dapat dengan cepat mengubah flip menjadi kegagalan. Idealnya, Anda akan memiliki tim individu tepercaya di tempat sebelum Anda tutup pada properti sehingga Anda tidak membuang waktu.
Desainer
Jika Anda akan menyewa seorang desainer untuk renovasi Anda, Anda perlu memastikan bahwa ia sudah akrab dengan area tersebut. Hal terakhir yang ingin Anda lakukan adalah terlalu meningkatkan. Tidak setiap rumah membutuhkan marmer Kalkuta dan lantai kayu keras Brasil. Anda dapat menghasilkan banyak uang dengan denah besar dan desain bersih. Dapur dan kamar mandi menjual rumah, tetapi kebanyakan pembeli tidak akan tahu perbedaan antara keran $ 400 dan yang $ 40.
Mengetahui pasar juga akan membantu menentukan pembeli jenis apa yang mencari di daerah ini. Apakah daerah itu menarik banyak para lajang, pengantin baru, keluarga muda dengan anak-anak kecil, keluarga mapan, atau orang yang kosong? Ini akan membantu menentukan pendekatan terbaik untuk merenovasi. Haruskah Anda menambahkan kamar lain? Fokus pada ruang keluarga untuk anak-anak? Apakah master suite akan menjadi undian utama?
Kontraktor
Ini termasuk tukang listrik, tukang leding, pengarah, atap, kontraktor HVAC, pelukis, paver dan siapa pun yang mungkin Anda butuhkan. Anda ingin mendapatkan beberapa tawaran sehingga Anda mendapatkan harga terbaik, tetapi Anda juga ingin memeriksa kredensial karena harga terbaik tidak selalu merupakan kualitas pekerjaan terbaik. Anda mungkin berpikir Anda mendapatkan harga yang bagus pada awalnya tetapi akan menghabiskan lebih banyak waktu dan uang untuk memperbaiki pekerjaan kontraktor yang buruk.
Pastikan kontraktor memahami izin yang diperlukan yang harus dibawa keluar kota untuk renovasi yang harus dilakukan. Berapa lama waktu yang dibutuhkan kota untuk memproses izin? Apakah ada masalah zonasi yang harus disetujui? Izin masalah dengan kota dapat menahan pekerjaan selama berbulan-bulan dan dengan cepat mengurangi potensi keuntungan.
Kontraktor juga terkenal karena "meremehkan" berapa lama pekerjaan akan berlangsung. Pastikan Anda memiliki tenggat waktu yang ditetapkan dengan kontraktor untuk pekerjaan yang harus diselesaikan. Anda juga harus memasukkan dana cadangan dalam anggaran Anda untuk pekerjaan ini yang tidak selesai tepat waktu.
Realtors
Apakah Anda akan menjual dengan Realtor atau mencoba untuk menjual properti itu sendiri. Jika Anda menjual dengan Realtor, ingatlah untuk memperhitungkan komisi mereka pada penjualan.
Ketika memilih Realtor, Anda harus memastikan mereka tahu pasar di mana Anda mencoba untuk menjual rumah. Bahkan jika Anda pernah bekerja dengan Realtor di masa lalu, mereka mungkin bukan yang terbaik untuk pasar tertentu.
Selain itu, banyak Realtors hanya tertarik untuk membuat penjualan cepat dan tidak harus menjual rumah untuk dolar atas. Pastikan Anda telah melakukan penelitian Anda sendiri dan merasa nyaman dengan jumlah yang dapat diterima Realtor untuk rumah. Anda menginginkan penjualan cepat, tetapi Anda juga tidak ingin meninggalkan terlalu banyak uang di atas meja.