Tidak seperti grosir grosir, real estate adalah overhead rendah dan laba yang tinggi.
Real estate grosir dalam artikel dan buku mendapat liputan yang baik dan buruk. Mari kita lihat pertama pada definisi umum: Real estate grosir mengambil posisi antara penjual dan pembeli dan mengambil keuntungan dari penjualan kembali properti tanpa rehabilitasi atau waktu kepemilikan yang signifikan.
Itu adalah definisi saya, tetapi itu cocok dengan pandangan saya mengingat pekerjaan menulis lepas saya yang luas sebagai penulis hantu untuk "guru" investasi real estat. Anda dapat menyebutnya "membalik," tetapi grosir tampaknya menambahkan sedikit profesionalisme.
Membandingkannya dengan pedagang besar lain di berbagai industri, itu adalah overhead yang sangat rendah dan bisnis margin keuntungan yang tinggi. Anda tidak memiliki:
- sewa ruang gudang dan pemeliharaan.
- ruang kantor untuk dikelola dan dijual.
- karyawan untuk mengelola persediaan.
- truk untuk mengangkut inventaris.
- asuransi untuk mencakup semua hal di atas.
- kebutuhan untuk membeli dari produsen dalam jumlah besar sebelum dijual.
Biaya overhead tersebut signifikan, dan sebagian besar pedagang grosir memiliki keuntungan dalam satu digit yang sangat rendah. Pedagang real estat di sisi lain:
- dapat bekerja dari meja dapur mereka.
- tidak perlu gudang apa pun.
- tidak membutuhkan karyawan atau asuransi untuk mereka atau fasilitas.
- dapat mengontrol aset bernilai besar dengan uang yang relatif kecil.
Siapa pelanggan Anda dalam penjualan real estat?
Sebelum Anda menyelidiki real estat untuk pembelian atau kontrol, Anda perlu pembeli menunggu. Ini disebut membangun daftar pembeli, dan ini sangat penting untuk kesuksesan Anda.
Pelanggan utama Anda adalah investor lain, baik pembeli properti sewaan atau investor perbaikan & balik. Anda dapat menjual secara eceran kepada konsumen, tetapi lebih berisiko dan mahal karena biaya pemasaran dan komisi.
Anda perlu membuat daftar pembeli melalui membangun hubungan dengan investor lain. Anda dapat bergabung dengan klub investasi real estat untuk menemui mereka.
Anda dapat beriklan kepada mereka melalui menjalankan properti untuk iklan dijual di surat kabar dan Craigslist. Pada dasarnya, Anda harus memenuhi sebanyak mungkin investor real estat, dan Anda perlu menyimpan database atau file dengan informasi minimum tentang masing-masing:
- lingkungan tempat tinggal mereka.
- kepentingan utama mereka; apakah mereka akan memperbaiki & membalik atau apakah mereka membeli properti sewaan?
- kisaran harga dan sasaran laba mereka; dengan kata lain, apa yang akan mereka bayar untuk sebuah rumah?
Jangan keluar dan cari properti atau jalankan pemasaran sampai Anda memiliki setidaknya beberapa investor aktif di daftar pembeli Anda. Anda tidak akan ingin berkomitmen terhadap properti tanpa prospek yang wajar untuk menjualnya dengan cepat.
Apa sumber Anda untuk properti untuk grosir real estat?
Setelah Anda memiliki pembeli di daftar Anda, saatnya untuk keluar dan menemukan properti yang akan membuat Anda untung sebagai pedagang grosir. Mereka bisa:
- penyitaan.
- pemilik sibuk pra-penyitaan.
- pemilik yang ditempati oleh penjual yang tertekan.
- meninggalkan pra-penyitaan.
- peliputan yang dilelang pemerintah.
Foreclosures mudah ditemukan melalui situs web penyitaan dan sumber lain yang menerbitkan daftar properti penyitaan. Pemilik properti yang ditempati biasanya membutuhkan pemasaran. Metode pemasaran grosir real estate meliputi:
- tanda-tanda bandit.
- iklan baris surat kabar.
- Iklan Craigslist.
- situs web grosir.
- blogging investor grosir.
- situs sosial pemasaran.
- hubungan dengan agen real estat dan broker hipotek.
Ketika Anda menemukan properti yang mungkin tepat untuk salah satu pembeli Anda, menjalankan angka dan uji tuntas adalah yang berikutnya. Anda harus sangat berhati-hati dalam mendapatkan semua biaya yang Anda keluarkan, serta ide yang cukup jelas tentang apa yang akan dibeli pembeli Anda untuk biaya, terutama dalam transaksi perbaikan & penggantian. Dengan kata lain, Anda perlu menentukan berapa nilai properti di pasar saat ini, lalu kurangi barang-barang ini untuk melihat apa yang dapat Anda bayar untuk itu:
- diskon untuk nilai yang diinginkan pembeli.
- sewa yang dapat ditagih jika pembeli Anda adalah investor properti sewa.
- biaya rehabilitasi jika pembeli Anda adalah investor perbaikan & balik.
- biaya Anda untuk membawanya ke meja penutupan.
- keuntungan yang Anda inginkan.
Jika Anda menjalankan semua nomor dan Anda melihat bahwa properti ini dapat dengan cepat dijual kembali ke salah satu pembeli di daftar Anda, saatnya untuk membuat kontrak untuk membelinya atau mengunci kontrol melalui salah satu dari dua metode:
- Kontrak Penugasan - Anda menandatangani kesepakatan dengan penjual yang memungkinkan Anda untuk "menetapkan" hak dan tanggung jawab pembelian Anda ke yang lain (pembeli Anda pada akhirnya). Anda akan membutuhkan uang yang sungguh-sungguh, tetapi Anda tidak memerlukan pembiayaan lebih lanjut dengan metode ini. Anda pergi ke pembeli Anda dan melakukan pengalihan hak Anda untuk harga yang mencakup keuntungan Anda. Pembeli Anda mengambil alih dan membawanya ke penutupan.
- Anda Kontrak untuk Membeli - Anda benar-benar menandatangani kesepakatan untuk membeli properti. Ini akan membutuhkan dua tutup, satu untuk pembelian Anda dan satu lagi setelahnya untuk pembeli Anda membeli dari Anda. Anda akan membutuhkan uang yang sungguh-sungguh, dan Anda akan memerlukan dana transaksi untuk membayar rumah dan mengumpulkan biaya dan penggantian mereka dari penutupan kedua.
Hal ini diakui sebagai gambaran umum dari proses, tetapi harus membantu mereka yang tertarik dalam penjualan real estat untuk memanfaatkan tautan lain dan untuk mempelajari lebih lanjut.