Kutipan itu sudah berumur puluhan tahun tetapi masih berlaku hari ini. Meskipun sekarang ini semua kemarahan di TV, artikel ini bukan tentang grosir atau rumah flipping .
Benar, ada uang untuk dibuat dalam kegiatan itu, kadang-kadang banyak uang, tetapi itu adalah keuntungan jangka pendek. Jika Anda menginvestasikannya kembali dalam real estate sewa jangka panjang, maka flipping dapat menjadi alat yang hebat.
Artikel ini adalah tentang membangun dan menumbuhkan portofolio real estate dari waktu ke waktu yang akan mendanai gaya hidup pensiun yang kaya melalui arus kas. Dengan beberapa properti sewa masing-masing menghasilkan arus kas positif, Anda dapat mendanai pensiun Anda dalam gaya dan tidak khawatir tentang banyak faktor ekonomi yang mengancam mayoritas investor dalam saham dan obligasi.
Tidak pernah terlambat untuk memulai. Jika Anda muda, Anda dapat membangun uang muka untuk membeli properti sewa pertama Anda dan mulai mengembangkan portofolio real estat Anda selama bertahun-tahun sampai Anda pensiun. Jika Anda berada dalam periode lima hingga 10 tahun sebelum pensiun, Anda dapat mengubah aset dalam investasi dengan hasil rendah menjadi real estat sewa dan meningkatkan penghasilan bulanan pensiun Anda.
Jika Anda sudah atau sudah memasuki usia pensiun, Anda bisa melakukan hal yang sama.
Apa yang Membuat Investasi Properti Sewa Hunian Besar?
Sebelum Anda terjebak dalam pemikiran, setiap faktor ini harus sempurna sebelum Anda membeli properti sewaan, tahu bahwa ini jarang terjadi. Tujuan Anda adalah mencoba memaksimalkan masing-masing ini sebaik mungkin, dan kadang-kadang orang bisa lebih penting daripada yang lain.
Berikut adalah faktor-faktor yang Anda cari dalam investasi sewa perumahan besar, keluarga tunggal atau kondominium:
- Lokasi: Ya, Anda bisa mengatakannya tiga kali, karena real estat adalah semua tentang lokasi. Anda tidak ingin menyewa rumah di tengah tempat parkir supermarket, tetapi yang dekat dengan sabuk hijau atau taman untuk anak-anak Anda mungkin tepat.
- Rentabilitas: Lokasi adalah bagian dari faktor ini. Namun, jika sebuah rumah berada di lokasi yang bagus, tetapi persaingannya ketat, itu mungkin bukan investasi terbaik. Ketika ada banyak penyewaan tersedia dan pemilik menawarkan insentif, itu mungkin bukan saat yang tepat. Ketika ada beberapa rental yang tersedia, Anda tidak hanya dapat mempertahankan properti yang lebih baik, Anda juga dapat meminta sewa yang lebih tinggi pada saat yang bersamaan.
- Pengeluaran: Ini relatif, karena pajak properti merupakan pengeluaran besar, tetapi beberapa daerah memerintahkan harga sewa tinggi karena fasilitas daerah, sehingga pajak juga lebih tinggi. Jika Anda dapat mengimbangi pengeluaran dengan arus kas bulanan yang tersisa, maka itu positif.
- Apresiasi: Meskipun arus kas adalah pertimbangan utama, apresiasi nilai dari waktu ke waktu adalah penting. Ada dua cara di mana Anda membangun ekuitas dalam properti sewa, apresiasi nilai dan membayar hipotek. Penguatan cerdas dari investasi Anda dapat digunakan untuk menumbuhkan portofolio Anda menggunakan ekuitas dalam properti yang dimiliki.
Ini adalah pertimbangan utama Anda, tentu saja, Anda akan melihat usia properti, perbaikan yang diharapkan dari waktu ke waktu dan perbaikan yang diperlukan juga.
Lokasi Properti Sewa dan Proses Akuisisi
Anda siap untuk memulai dan membeli properti sewa pertama Anda. Anda memiliki uang muka untuk rentang harga yang Anda inginkan, dan Anda ingin membuat keputusan pembelian berdasarkan informasi.
- Ketahui wilayah pasar Anda: Luangkan waktu untuk melakukan analisis menyeluruh terhadap area pasar Anda. Anda mungkin memiliki lingkungan atau wilayah tertentu dalam pikiran, tetapi Anda ingin memperluas penelitian Anda untuk memiliki pengetahuan yang Anda butuhkan untuk perbandingan properti yang mungkin. Pelajari properti apa yang laris di kisaran harga Anda. Lakukan penelitian di gedung pengadilan untuk area-area di mana rumah dijual dengan uang tunai. Investor adalah pembeli uang tunai normal, jadi Anda akan tahu daerah-daerah yang investor lain, beberapa yang sangat berpengalaman, yang membelinya.
- Pelajari cara menilai properti: Pelajari bagaimana agen real estat melakukan CMA, Analisis Pasar Komparatif . Hal pertama yang akan dilakukan oleh sebagian besar investor yang berhasil adalah membeli di bawah harga pasar. Ini mengunci keuntungan di meja penutupan. Ini juga memudahkan untuk menghasilkan arus kas yang menguntungkan saat pembayaran hipotek lebih rendah.
- Analisis sewa dan persaingan: Gali media lokal tempat persewaan diiklankan, baik cetak maupun online di Craigslist. Saat Anda meneliti lingkungan, dapatkan jumlah sewa rata-rata untuk jenis properti yang Anda pertimbangkan untuk dibeli. Berapa banyak yang tersedia, apakah pemilik menawarkan insentif seperti bulan gratis? Ketahui apa yang dapat Anda harapkan untuk disewa.
- Kuku bawah biaya: Biaya di sini adalah yang normal seperti perbaikan normal (dianggarkan), pajak real estat, asuransi, dll yang akan berlaku untuk setiap properti di suatu daerah. Kesalahan di sini sama buruknya dengan terkunci di bawah sewa pasar selama setahun; membuang laba. Kondisi properti sebenarnya yang Anda pertimbangkan adalah hal yang terpisah, meskipun Anda akan ingin menganggarkan untuk perbaikan yang jelas Anda tahu akan datang untuk properti yang lebih tua.
- Cari penawaran dan negosiasikan kesepakatan: Bagian selanjutnya akan berbicara tentang menemukan penawaran properti sewa terbaik, tetapi ini adalah bagian dari proses ini yang sangat penting untuk keuntungan jangka panjang. Jika Anda membayar eceran, selama masa kepemilikan, Anda kehilangan laba.
Itu adalah bagian dari proses lokasi, tetapi di sini ada beberapa sumber khusus untuk penawaran terbaik.
Transaksi Pembelian Portofolio Real Estate Rental
Kita semua tahu tentang penyitaan dan penawaran hebat yang terkadang dapat ditemukan. Namun, kejayaan penyitaan besar-besaran dengan pemilik di tempat berakhir untuk kecelakaan baru-baru ini. Banyak penyitaan yang Anda temukan hari ini akan dalam kondisi buruk, beberapa kosong selama satu tahun atau lebih. Ini tidak berarti Anda tidak harus terus-menerus mengikuti penyitaan melalui situs seperti RealtyTrac.com. Mereka masih terjadi dan Anda dapat mengambil yang baik dalam kondisi sewa sekarang dan kemudian.
- Pemilik dalam kesusahan: Terus pantau media dan sumber online untuk pemilik yang sedang dalam kesulitan. Ini adalah orang-orang yang karena alasan keuangan harus menjual rumah mereka dengan terburu-buru dan dalam situasi yang dapat menyebabkan Anda membeli di bawah nilai pasar saat ini. Mungkin mereka memiliki biaya pengobatan, telah diberhentikan di tempat kerja, atau mereka harus pindah kerja dengan terburu-buru. Lakukan pencarian kata kunci di Craigslist untuk daftar oleh pemilik dengan frasa seperti "harus menjual", "mengambil semua penawaran," dll.
Pra-penyitaan: Pra-penyitaan menyajikan peluang bagi investor untuk mencari properti sebelum penyitaan yang dapat mereka beli dengan harga diskon hingga nilai pasar penuh. Realtytrac.com dan situs lain memiliki bagian hanya untuk daftar ini.
Bekerjasamalah dengan pedagang grosir yang baik dan investor perbaikan-balik: Para pedagang besar real estat yang pandai dalam apa yang mereka lakukan dapat menjadi sumber yang bagus untuk rumah sewa. Jika mereka memahami peran mereka dalam menjual kepada investor properti sewa, mereka tahu bahwa Anda ingin membeli di bawah nilai pasar saat ini dan bahwa properti harus siap untuk disewa. Memperbaiki dan membalik investor juga menjual sebagian besar kepada pembeli properti sewa, sehingga mereka tahu apa yang Anda inginkan dan pasti menyediakan properti yang siap untuk disewa.
Busa, Bilas, Ulangi, dan Gulung
Setelah Anda menemukan ceruk dan mengasah keterampilan Anda, terus lakukan hal yang sama berulang kali, tambahkan ke portofolio sewa Anda. Ketika Anda membayar hipotek, Anda mungkin ingin memanfaatkan ekuitas, tetapi lakukan dengan sangat hati-hati dan jangan berlebihan. Banyak investor jatuh di dalam kecelakaan 2007 karena mereka terlalu dibebani dan tidak bisa mempertahankan harga sewa untuk terus membayar pembayaran hipotek.
Lihatlah ke 1031 Penundaan Pajak Pertukaran untuk menjual properti yang menguntungkan untuk mendanai properti yang lebih besar atau lebih untuk menumbuhkan portofolio real estat Anda.