- Lokasi
- Keuangan
- Perbaikan
- Pasar sekarang
Evaluasi Lokasi Properti
Lokasi adalah salah satu hal terpenting yang perlu dipertimbangkan ketika mengevaluasi properti investasi potensial. Ini dapat membantu Anda membuat tebakan tentang potensi properti untuk menghargai selama bertahun-tahun.
Sebagai contoh, guru real estate Robert Kiyosaki berbicara tentang manfaat membeli properti pendapatan di dekat komunitas perguruan tinggi. Alasannya adalah, selalu ada banyak penyewa, orang tua siswa biasanya akan membayar sewa dan Anda sering dapat membebankan sewa yang lebih tinggi karena keinginan dari daerah tersebut dan meningkatnya permintaan untuk apartemen.
Seperti apa lingkungan itu
- Apakah itu pinggiran kota atau perkotaan?
- Apakah dekat dengan toko ritel, pusat transportasi, rumah sakit, dan sekolah?
- Tipe penyewa apa yang ingin tinggal di sana? (keluarga, manula, orang lajang, kelas menengah, dll.)
- Apakah ada banyak penyewa di daerah itu?
- Apakah dekat dengan tempat tinggal Anda saat ini? Jika jauh, Anda harus memperhitungkan biaya perjalanan dalam hal biaya keuangan dari perjalanan dan biaya peluang dari produktivitas yang hilang.
- Apakah lingkungan stabil, berkembang atau menurun? Apakah ada banyak properti kosong atau ada banyak konstruksi baru?
- Apakah Anda melihat peluang untuk pertumbuhan di masa depan? Misalnya, jalur kereta api baru yang menghubungkan ke kota besar sedang dibangun, atau perusahaan baru pindah ke daerah tersebut dan menciptakan lapangan kerja baru. Ini dapat secara dramatis meningkatkan keinginan lokasi.
Mengevaluasi Keuangan Properti
Ketahui Anggaran Anda
- Berapa banyak yang dapat Anda masukkan ke dalam investasi ini?
- Berapa banyak Anda bisa kehilangan?
- Jika Anda membutuhkan dana tambahan, dari mana Anda akan mendapatkannya?
- Berapa pembayaran dan bunga hipotek bulanan Anda?
Lihatlah Nilai Properti
- Mintalah untuk melihat lembaran pendapatan dan pengeluaran aktual untuk properti. Jika tidak ada yang tersedia, pastikan Anda dapat memprediksi biaya operasi secara wajar.
- Hitung Penghasilan Operasional Bersih (NOI) untuk properti.
- Berapa tingkat kekosongan standar untuk wilayah Anda?
- Berapa harga sewa properti yang diproyeksikan?
- Berapa biaya asuransi?
- Berapa pajak?
- Berapa biaya pemeliharaan properti ?
- Sudahkah Anda menentukan Kapitalisasi Tingkat Pasar Anda (Cap Rate) ? Jika Anda tidak mengetahui Cap Rate pasar Anda, Anda harus berkonsultasi dengan broker real estat lokal.
- Setelah Anda menentukan Cap Rate, Anda sekarang dapat membagi NOI dengan Cap Rate dan mendapatkan nilai properti saat ini.
- Sudahkah Anda melakukan Analisis Pasar Komparatif (CMA)?
- Seperti apa rumah yang bisa dijual di daerah itu? Apakah Anda membeli properti sewaan atau mencari untuk membalik rumah, Anda akan ingin memastikan Anda tidak membayar berlebihan untuk properti.
Evaluasilah Apa Perbaikan Yang Diperlukan
Perbaikan Apa yang Nyaman bagi Anda?
- Apakah Anda ingin properti yang hanya membutuhkan lapisan cat dan karpet baru, apakah Anda baik-baik saja dengan jumlah pekerjaan yang sedang atau apakah Anda merasa nyaman dengan rehabilitasi usus (pipa baru, listrik, lantai, dinding, dll.)
Bisakah Anda Berani Melakukan Perbaikan Ini?
- Biaya perbaikan akan sangat bervariasi tergantung pada apakah Anda mampu melakukannya sendiri atau jika Anda perlu mempekerjakan orang lain untuk melakukannya.
- Anggaran konstruksi Anda untuk bahan dan keahlian juga akan sangat bervariasi tergantung pada apakah Anda merenovasi rumah satu juta dolar atau properti sewa lima puluh ribu dolar.
- Aturan umum lainnya adalah, perbaikan akan selalu biaya lebih dari yang Anda rencanakan. Jika Anda menyewa seorang kontraktor, pekerjaan dua minggu sering berubah menjadi empat minggu. Bahkan jika Anda melakukan perbaikan sendiri, biaya bisa menjadi tidak terkendali. Misalnya, Anda berencana memasang drywall baru di ruangan seharga $ 800. Ketika Anda membuka dinding, Anda menemukan infestasi rayap dan kebutuhan tidak hanya untuk memusnahkan tetapi juga membingkai ulang dinding. Pengeluaran tak terduga seperti ini akan bertambah dengan cepat. Anda tidak hanya akan terkena dengan anggaran konstruksi yang lebih tinggi, tetapi Anda akan membayar biaya pembiayaan tambahan, yang disebut "biaya lunak," untuk membayar hipotek, pajak properti, dan asuransi atas properti kosong sementara perbaikan tambahan ini selesai.
Evaluasi Investasi Dibandingkan dengan Pasar Saat Ini
Mencoba membalikkan McMansion selama masa resesi bukanlah usaha yang paling mudah. Dalam resesi, membeli properti yang diambil alih untuk disewakan kepada penyewa mungkin menjadi taruhan yang lebih baik untuk sukses. Anda perlu melihat apa yang sedang tren di pasar real estat sekarang dan menyesuaikan rencana Anda.
Jika Anda membeli McMansion tersebut dan memiliki uang untuk menahannya selama tujuh tahun sampai Anda dapat menjualnya untuk mendapatkan laba, maka, ya, itu berpotensi menjadi investasi yang bagus. Hal lain yang perlu diperhatikan ketika membeli properti adalah nilai jual kembali. Aset yang sangat diinginkan adalah aset yang mudah dibeli dan dijual tanpa mempedulikan pasar. Mereka selalu diminati. Pikirkan mereka sebagai kebutuhan, seperti roti dan air.
Orang tidak perlu rumah dengan kolam renang inground dan ruang pemutaran TV. Orang memang membutuhkan rumah dengan kamar mandi bersih dan atap yang kuat. Anda ingin properti Anda menarik bagi sebagian besar orang sehingga Anda memiliki jumlah calon penyewa dan pembeli terbesar.