Bisnis Operasional Bukan Real Estat dan Tidak Harus Dijual Seperti Itu
Menjual bisnis yang berfungsi , bahkan ketika real estat disertakan, membutuhkan pendekatan penilaian yang sangat berbeda. Terlalu sering agen real estat dan broker tidak menyadari perbedaannya, karena mereka tidak mendapatkan banyak permintaan untuk jenis campuran transaksi ini.
Ketika seorang pemilik bisnis juga memiliki real estat, mereka akan ingin menutup bisnis dan menjual real estat atau menjual keduanya . Agen dan broker real estate tergoda untuk mendaftar bersama-sama, dan itu bisa menjadi kesalahan.
Sebuah bisnis operasi adalah hewan yang sangat berbeda dari real estat di mana ia berada. Ada juga perjanjian kontrak yang sangat berbeda yang diperlukan untuk mentransfer aset bisnis. Mereka tidak seperti properti nyata, dan dapat berisi jaminan volume dan demografi klien / pelanggan yang ada. Parameter penilaian sangat berbeda, karena bisnis kerja memiliki pertimbangan "niat baik" serta perjanjian kontrak dan kemungkinan pemasok yang ada. Terkadang mereka tidak dapat berpindah ke pemilik baru.
Profesional Real Estat
Para profesional di bidang real estat, terutama mereka yang berada di ceruk komersial, memiliki pengetahuan dan keahlian untuk menganalisis pendapatan dan pengeluaran sewa, menyajikannya kepada klien / pelanggan mereka untuk pengambilan keputusan. Di mana mereka bisa gagal dalam menganalisis bisnis dari perspektif keuangan. Ada banyak hal di bawah permukaan, dan pemeriksaan terhadap Untung & Rugi dan Neraca tidak mulai mendapatkan fakta yang sebenarnya.
Di daerah pedesaan tempat saya berlatih, seorang pialang real estat telah mendaftarkan sebuah bisnis untuk dijual, dan ini tanpa real estat. Bangunan itu disewa. Karena saya memiliki pelanggan yang tertarik, saya menelepon dan meminta data keuangan, menerima P & L dan Neraca. Saya menelepon balik dan meminta perincian Arus Kas.
Broker tidak benar-benar tahu apa yang saya minta.
P & L suatu bisnis seringkali sangat berbeda dari arus kas ; tanya saja agen IRS. Salah satu manfaat memiliki bisnis adalah mendapatkan beberapa istirahat dengan mengurangi pengeluaran sebagai bisnis yang bersifat pribadi. Kami tidak berbicara tentang kegiatan ilegal atau menghindari pajak. Contohnya adalah pemotongan untuk kendaraan dan biaya operasinya, karena dapat digunakan untuk kegiatan pribadi dan bisnis.
Itu merugikan kliennya untuk daftar bisnisnya ketika persyaratan yang paling mendasar tidak dalam basis pengetahuannya. Setiap pialang bisnis yang baik akan memerlukan analisis arus kas dari klien mereka sebagai salah satu dokumen keuangan yang paling penting. Penyesuaian terhadap nilai bisnis dibuat berdasarkan item dalam Arus Kas , termasuk:
- Spreadsheet terperinci dari semua pendapatan
- Detail semua biaya
- Berapa biaya yang sebenarnya akan menguntungkan pemiliknya
- Penyesuaian kembali ke pendapatan untuk biaya-biaya pemilik-keuntungan yang akan hilang (tidak biaya untuk pemilik baru)
- Penambahan biaya untuk biaya pemilik-manfaat yang akan mengharuskan pembeli baru untuk meningkatkan biaya (pemilik yang dikelola / pembeli akan merekrut manajer)
Dalam karir kehidupan sebelumnya, saya menjual bisnis ke perusahaan yang go public di New York Stock Exchange.
Mereka mengirim tim auditor yang menghabiskan beberapa minggu, sebagian besar memverifikasi arus kas saya. Contoh biaya pemilik yang akan pergi adalah biaya truk saya. Perusahaan memberi saya kendaraan, semua biaya, pemeliharaan, dan bahan bakar. Mereka menambahkan kembali biaya itu dan meningkatkan nilai bisnis saya, karena itu bukan biaya sebenarnya yang harus mereka bayarkan setelah pembelian.
Seperti yang saya nyatakan dalam daftar item, jika pemilik penjualan juga mengelola bisnis, dan tidak membayar sendiri gaji tingkat pasar, maka pembeli perlu menyesuaikan penilaian mereka terhadap bisnis ke bawah karena perlunya mempekerjakan seorang manajer di gaji pasar.
Seperti yang Anda lihat, ada sejumlah faktor yang membuat penilaian bisnis operasi jauh berbeda dari penjualan real estat. Dan kita bahkan belum masuk inventaris.
Hal lain tentang penilaian bisnis adalah cara berbeda yang dihitung tergantung pada industri atau jenis bisnis.
Jelas bahwa sebagian besar profesional real estat tidak boleh terlibat dalam pialang perusahaan bisnis yang beroperasi, kecuali mereka memiliki pengalaman dan keahlian untuk melakukannya. Pendekatan yang jauh lebih baik adalah bermitra dengan pialang bisnis yang tidak melakukan broker real estat. Ini akan menjadi hubungan yang saling menguntungkan, dengan masing-masing dari Anda membawa pengalaman dan nilai maksimum kepada klien / pelanggan.