Investor real estat, jika secara finansial menguntungkan, dapat mengasumsikan hipotek yang ada dari penjual saat memperoleh properti investasi. Ketika ini dilakukan, ada pro-ration yang diperlukan untuk bunga kredit yang diasumsikan.
Karena bunga hipotek dibayar menunggak, penjual akan berhutang kepada pembeli atas bunga "ke atau melalui" tanggal penutupan, karena pembeli akan membayar bunga tersebut pada pembayaran berikutnya setelah penutupan.
Seperti kebanyakan prorata, kita harus tahu dari perjanjian pembelian apakah kita akan prorata ke atau melalui penutupan.
- 1. Hitung hari yang diminati penjual berhutang pada pembeli.
- 2. Tentukan jumlah bunga per hari.
- 3. Gandakan jumlah hari dengan jumlah / hari untuk total.
Mari kita lakukan sampel pro-ransum. Seorang investor real estat sedang menutup sebuah properti sewaan pada tanggal 16 Juli. Saldo hipotek adalah $ 257,505, dengan tingkat bunga 6,75%, dan kami menggunakan tahun kalender 365 hari. Kami akan prorating "melalui" hari penutupan. Ini berarti bahwa penjual membayar untuk hari penutupan bunga.
- 1. Penjual hari berutang kepada pembeli adalah 16 untuk 1 Juli hingga 16.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59 dibagi dengan 365 hari = $ 47,62 / hari
- 3. Bunga $ 47.62 / hari X 16 hari = $ 761.92 dari Penjual ke Pembeli
Ini akan menjadi DEBIT kepada Penjual dan KREDIT kepada Pembeli.
Tentang Prorata dalam Transaksi Real Estat
Premis bunga hipotek dalam asumsi sebenarnya tidak umum, karena asumsi hipotek tidak umum.
Ada sejumlah item dalam pernyataan penutupan, tempat tinggal atau komersial, yang membutuhkan pro-rating uang untuk memastikan pembeli dan penjual membayar pembagian tarif mereka berdasarkan tanggal penutupan.
Pajak properti
Pajak properti dibayar dalam tunggakan, yang berarti untuk tahun sebelumnya. Prorata pajak properti mungkin yang paling umum, karena pajak biasanya dibayarkan setiap tahun, bukan bulanan.
Juga, jika ada hipotek, maka ada kemungkinan pembayaran pajak yang dikumpulkan setiap bulan untuk memastikan bahwa jumlah tagihan tahunan dapat tercakup ketika diterima. Berdasarkan tanggal penutupan, pembeli akan mendapatkan kredit untuk jumlah pajak yang akan jatuh tempo mulai dari hari itu hingga awal tahun pajak. Kemudian mereka akan membayar tagihan pajak penuh saat jatuh tempo. Penjual secara efektif akan membayar sebagian dari pajak tahun kepada pembeli untuk kemudian digunakan pada waktu pajak.
Asuransi properti
Pembeli akan bertanggung jawab untuk asuransi dari hari penutupan. Penjual mungkin telah membayar beberapa asuransi, jadi akan menerima kredit untuk jumlah apa pun yang telah mereka bayarkan untuk menutup hari setelah penutupan.
Sewa
Ini lebih sering terjadi di apartemen dan kesepakatan multi-keluarga, tetapi rumah keluarga tunggal juga disewakan. Penutupan harus dilakukan pada hari terakhir setiap bulan untuk menghindari persyaratan sewa sewa . Jika ditutup misalnya di tengah bulan, penjual akan sudah mengumpulkan sewa untuk sebulan penuh. Pembeli akan mendapat kredit untuk sewa dari tengah hingga akhir bulan.
Ruang Komersial Lebih Kompleks
Ada berbagai cara untuk menyusun sewa komersial. Beberapa memiliki penyewa membayar sebagian, atau bahkan semua, pajak dan biaya operasi lainnya.
Semua ini dapat memerlukan pro-rating, dan untuk kompleks perkantoran ritel atau pusat perbelanjaan, ini akan memerlukan perhitungan untuk setiap ruang sewa jika berbagi biaya dengan pemilik.
Saya sudah menyebutkan pro-sewa sewa komersial, jadi untuk kesepakatan sewa ruang ritel besar, mungkin ada banyak perhitungan ini. Itu sebabnya ada akuntan.
Hampir semua transaksi real estat yang melibatkan jumlah pra-bayar atau pasca-pembayaran akan membutuhkan peringkat pro-item tersebut pada pernyataan penutupan. Ini bukan sesuatu yang profesional real estat lakukan, tetapi mereka harus mampu menjelaskannya kepada pembeli atau klien penjual mereka.