Susan Dawson, mitra di Waltz, Palmer dan Dawson, LLC, membahas pertanyaan-pertanyaan yang harus Anda tanyakan kepada diri sendiri sebelum Anda menandatangani kontrak komersial.
1. Sudahkah saya membaca dan memahami seluruh sewa?
Ya, Anda perlu membacanya.
Saya tahu, dokumen ini sangat panjang (dan menghadapinya, tidak terlalu menarik), tetapi Anda perlu tahu apa isinya.
Periksa persyaratannya. Jangan anggap mereka sudah benar. Pastikan Anda memeriksa tanggal mulai, tanggal akhir, sewa, eskalasi sewa, dan persyaratan khusus lainnya yang dinegosiasikan. Juga, pastikan Anda tahu apa yang wajib Anda lakukan.
Apa yang wajib dilakukan pemilik rumah? Bisakah Anda menghentikannya? Pastikan Anda tahu apa yang Anda hadapi.
2. Sudahkah saya menegosiasikan kesepakatan terbaik?
Hanya karena mereka memberi Anda sewa, bukan berarti negosiasi Anda selesai. Banyak istilah dalam sewa masih bisa dinegosiasikan. Saat Anda membacanya, buat daftar semua ketentuan yang tidak Anda sukai dan kirimkan ke pemilik Anda. Anda mungkin terkejut dengan seberapa banyak mereka mau berubah.
3. Apakah struktur bisnis saya sudah terpasang?
Jika Anda ingin dilindungi oleh cangkang perusahaan , pastikan itu di tempat pertama.
Pastikan Anda telah mengajukan Anggaran Dasar untuk sebuah perusahaan atau Anggaran Organisasi (beberapa negara bagian menyebutnya Sertifikat dokumen) untuk LLC kembali dari Sekretaris Negara sebelum Anda mendaftar.
4. Apakah saya memahami terminologi sewa?
Sebagai contoh, sebagian besar sewa menggunakan istilah "CAM" yang merupakan singkatan dari "Common Area Maintenance".
Anda harus mengalokasikan persentase CAM yang Anda bertanggung jawab berdasarkan persentase bangunan yang Anda sewa.
Pastikan persentase didasarkan pada ukuran bangunan dan tidak bervariasi berdasarkan berapa banyak bangunan yang disewa.
5. Sudahkah saya mempertimbangkan untuk meminta sewa CAM Stop?
Sebagian besar sewa hari ini adalah "triple net" (artinya Anda membayar sewa, ditambah proporsi Anda dari CAM dan pajak properti untuk properti tersebut).
Anda dapat meminta pemilik bangunan untuk sewa CAM Stop, yang berarti bahwa Anda hanya membayar kenaikan biaya CAM dan pajak properti di atas tahun sewa awal Anda (sering disebut "tahun dasar").
Sementara pemilik dapat meningkatkan tarif sewa dasar Anda, dibutuhkan banyak "biaya misteri" dari sewa. Sebagai alternatif, mintalah topi di CAM sehingga tidak dapat bertambah lebih dari persentase tertentu yang dinegosiasikan.
6. Sudahkah saya membaca definisi CAM?
Ini mungkin salah satu bagian yang paling membingungkan dari sewa dan Anda akan terkejut dengan berapa banyak Anda membayar. Periksa untuk memastikan Anda tidak membayar untuk hal-hal yang berkaitan dengan upaya pemasaran pemilik properti atau biaya hukum yang terkait dengan negosiasi sewa lainnya.
Hal-hal lain yang mungkin ingin Anda cegah adalah biaya administrasi lebih dari 3%, membayar tunjangan untuk karyawan pemilik bangunan, biaya tambahan untuk unit sewa lainnya.
Baca lebih lanjut tentang negosiasi persyaratan CAM.
7. Apa tanggung jawab saya untuk belanja modal?
" Pengeluaran Modal " ketika digunakan dalam sewa komersial biasanya mengacu pada pengeluaran struktural utama, yaitu atap, fondasi, HVAC (pemanasan, ventilasi, pendingin udara) dan perbaikan / penggantian besar lainnya.
Apa yang "standar" berbeda dari kota ke kota dan properti ke properti, tetapi saya biasanya menyarankan klien agar tidak menandatangani sewa apa pun yang menggeser beban biaya perbaikan atau penggantian ke penyewa. Jika tuan tanah Anda mengharuskan Anda membayar biaya ini, ada kompromi.
Sebagai contoh, jika sewa mengatakan Anda bertanggung jawab untuk perbaikan dan penggantian HVAC, sarankan kepada pemilik tempat ia menyerang "penggantian" dan bahwa kewajiban perbaikan Anda terbatas pada kontrak pemeliharaan, mungkin dua kali per tahun, dan Anda bertanggung jawab atas semua perbaikan umum hingga jumlah maksimum tahunan tertentu.
8. Apakah sewa dapat dialihkan ?
Periksa untuk melihat apakah pemilik memiliki hak untuk mengakhiri sewa dalam hal Anda meminta penugasan; yaitu, bagi orang lain untuk mengambil sewa jika Anda menjual bisnis. Bagi banyak bisnis, lokasi Anda adalah bagian besar dari nilainya.
Jika pemilik memiliki hak untuk mengakhiri sewa setelah Anda meminta penugasan, itu bisa membunuh penjualan Anda. Mintalah pemilik untuk menghapus ketentuan ini atau mengizinkannya dimodifikasi sehingga tidak berlaku dalam hal penjualan bisnis Anda. Memahami bahwa pemilik akan tetap menginginkan hak untuk menolak penugasan jika penyewa baru tidak dapat diterima secara finansial.
9.Apakah saya perlu jaminan pribadi ?
Jika Anda bisa lolos dengan menandatangani kontrak tanpa jaminan pribadi, Anda sangat beruntung. Kebanyakan tuan tanah hari ini tidak akan menandatangani kecuali Anda secara pribadi menjamin sewa. Tetapi jaminan bisa dinegosiasikan.
Pertimbangkan untuk memberikan jaminan hanya sebagian dari masa sewa, katakan setengah. Atau bernegosiasi untuk jaminan yang hanya berlangsung 6 hingga 12 bulan setelah Anda mengakhiri daripada sisa masa sewa.
10. Apakah saya realistis?
Jika sewa Anda merupakan 3% dari properti yang lebih besar, tuan tanah akan jauh lebih mungkin untuk bernegosiasi dengan Anda daripada jika ruang Anda 25% atau lebih. Untuk benar-benar memahami hal-hal apa yang penting untuk bernegosiasi, pertimbangkan untuk menyewa pengacara untuk meninjau dokumen dan membantu Anda dengan negosiasi.
Sewa Anda mungkin tampak sangat berat sebelah dan membebani, tetapi ada beberapa alasan yang sangat bagus untuk banyak ketentuan tersebut dan seorang pengacara dapat membantu Anda memutuskan kapan harus memotong dan menjalankan dan kapan risiko itu sepadan.
Untuk informasi lebih lanjut
Menemukan dan Menyewa Lokasi Bisnis