Pelajari Tentang Pengurangan Biaya Perbaikan dan Pemeliharaan

Gambaran Umum Apa yang Perlu Dibayar dalam Regulasi Perbaikan Baru IRS

Pemilik tunggal, bisnis dari semua ukuran dan pemilik properti sewa dapat memotong biaya untuk perbaikan dan pemeliharaan properti dan peralatan mereka. IRS mengeluarkan peraturan baru yang berlaku pada tahun 2014. Peraturan baru ini memperketat aturan tentang bagaimana biaya perbaikan dan pemeliharaan dikurangi.

Jika perbaikan tertentu membuat peralatan lebih baik, mengembalikan properti ke kondisi normal, atau menyesuaikan properti dengan penggunaan baru atau berbeda, maka biaya dikapitalisasi dan disusutkan selama beberapa tahun.

Biaya perbaikan dan perawatan yang tidak termasuk dalam kategori perbaikan, restorasi atau adaptasi dapat dikurangi secara penuh pada tahun ketika biaya dibayar.

Dasar

"Jika Anda memperbaiki barang-barang, Anda dapat mengurangkannya," kata Steve Nelson, akuntan publik bersertifikat yang telah banyak menulis tentang pengurangan perbaikan di blog Small Business Small dan telah menulis Formulir Persiapan e-book terbaru 3115 untuk Peraturan Properti Berwujud Baru .

"Jika apa yang Anda lakukan adalah perbaikan, pemulihan, atau adaptasi," kata Nelson, "aturan baru mengatakan kami akan membuat Anda memanfaatkannya dan mendepresiasinya kecuali jika jumlahnya sangat kecil."

Perbaikan dan Perawatan Rutin Yang Dapat Dikurangkan Segera

"Umumnya, Anda dapat mengurangi jumlah yang dibayarkan untuk perbaikan dan pemeliharaan ke properti nyata jika jumlah yang dibayarkan tidak sebaliknya harus dikapitalisasi." (IRS.gov, Publikasi 535, Beban Bisnis, bab 7, bagian tentang Biaya Perbaikan dan Perawatan.)

Dengan mendefinisikan apa yang dapat kita deduksi dalam hal apa yang tidak perlu kita manfaatkan, ini memaksa kita untuk mengajukan pertanyaan: apakah biaya ini harus dikapitalisasi? Jika tidak, maka kita dapat menguranginya.

Di bagian lain dari Publikasi 535, IRS menjelaskan perbedaan antara pemeliharaan dan perbaikan:

"Perbaikan. Biaya untuk memperbaiki atau meningkatkan properti yang digunakan dalam perdagangan atau bisnis Anda adalah biaya yang dapat dikurangkan atau modal. Pemeliharaan rutin yang menjaga properti Anda dalam kondisi operasi normal yang efisien, tetapi itu tidak meningkatkan nilai secara material atau secara substansial memperpanjang masa manfaat. kehidupan properti, dapat dikurangkan pada tahun ketika itu terjadi. Jika tidak, biaya harus dikapitalisasi dan disusutkan. " (IRS.gov, Publikasi 535, Pengeluaran Bisnis, bab 11, bagian tentang Perbaikan.)

Perhatikan bahwa di sini IRS mendefinisikan apa yang mereka maksud dengan perawatan rutin. Perawatan rutin, IRS mengatakan, "Simpan properti Anda dalam kondisi operasi normal yang efisien." Contohnya adalah mengganti oli pada mobil. Mengganti oli membuat mobil beroperasi secara normal dan efisien, tetapi tidak memperpanjang masa manfaat mobil. Mengganti transmisi atau mesin, bagaimanapun, akan secara substansial memperpanjang umur berguna mobil, dan jadi ini akan lebih seperti perbaikan yang perlu dikapitalisasi.

Memanitalisasi Perbaikan dan Perawatan: Uji "BRA"

Biaya perbaikan dan pemeliharaan yang membuat properti menjadi lebih baik , atau memulihkannya ke kondisi kerja, atau menyesuaikan properti dengan penggunaan baru perlu dikapitalisasi dan disusutkan selama beberapa tahun. Ini dapat dengan mudah diingat jika seseorang menggunakan tes BRA, sebuah mnemonic yang diciptakan oleh Tony Nitti.

B etterments adalah perbaikan yang membuat sesuatu lebih baik daripada sebelumnya. Secara khusus, perbaikan termasuk dalam kategori perbaikan jika mereka:

• Perbaiki cacat yang ada sebelum Anda membeli properti
• Perbaiki cacat yang terjadi saat properti sedang dibuat
• Memperbesar atau memperluas properti sehingga memiliki lebih banyak kapasitas, atau
• Diharapkan untuk meningkatkan kualitas, kekuatan, efisiensi atau produktivitas properti

Untuk lebih jelasnya, lihat Apa yang Lebih Baik? bagian dari Peraturan Final Properti Berwujud Q & A.

Restorasi, seperti yang diharapkan, adalah perbaikan yang mengembalikan sesuatu ke kondisi normal. Memperbaiki atap atau mengganti atap seluruhnya adalah dua contoh restorasi. Secara khusus, perbaikan termasuk dalam kategori restorasi jika mereka memperbaiki itu:

• Mengembalikan properti yang memburuk ke "kondisi operasi yang biasanya efisien"; atau
• Ganti komponen utama atau bagian struktural substansial dari sepotong properti; atau
• Membangun kembali properti dengan kondisi seperti baru; atau
• Mengakibatkan kerugian yang dapat dikurangi, penjualan atau penukaran, atau perawatan korban kerugian untuk properti atau komponen properti.

Untuk detail lebih lanjut, lihat Apa yang dimaksud dengan jumlah untuk mengembalikan unit properti? bagian dari Peraturan Final Properti Berwujud Q & A.

Sebuah daptasi adalah perbaikan yang mengubah cara properti atau peralatan digunakan.

Misalnya, pemilik bangunan mengubah pabrik menjadi showroom. Bagaimana bangunan tersebut digunakan berubah dari manufaktur menjadi penjualan ritel. Karena pembayar pajak telah mengubah cara dia menggunakan properti, setiap perbaikan yang terkait dengan mengadaptasi properti dikapitalisasi.

Secara khusus, IRS mengatakan biaya adaptasi adalah "Jumlah yang dibayarkan untuk mengadaptasi unit properti untuk penggunaan baru atau berbeda jika adaptasi tidak konsisten dengan penggunaan biasa Anda dari unit properti pada saat Anda awalnya menempatkannya dalam pelayanan. "(dari apa yang mengadaptasikan unit properti ke bagian penggunaan baru atau berbeda? dari Tuntasan Akhir Peraturan Kuantitatif Properti).

Pintasan: Tiga Aturan Safe Harbor

Aturan umumnya adalah bahwa biaya untuk perbaikan dan pemeliharaan perlu dikapitalisasi dan disusutkan. Ada pengecualian untuk aturan umum ini. Bahkan, ada tiga pengecualian, yang IRS sebut sebagai pelabuhan yang aman. Tetapi bahkan dengan pelabuhan yang aman, orang tidak bisa begitu saja mengurangi biaya. IRS mengharapkan pembayar pajak untuk membuat pilihan formal (disebut "pemilihan") dengan melampirkan pernyataan pemilihan untuk pengembalian pajak mereka.

$ 2.500 Safe Harbor Election untuk Wajib Pajak Kecil.

Seseorang atau bisnis dapat segera memotong biaya perbaikan dan pemeliharaan jika biayanya adalah $ 2,500 (atau kurang) per item atau per faktur . Bisnis dengan "laporan keuangan yang berlaku", bagaimanapun, memiliki jumlah pelabuhan yang aman sebesar $ 5.000. Batas $ 2.500 ini berlaku untuk tahun pajak 2016.

Untuk tahun pajak 2014 dan 2015, batasnya adalah $ 500. Lihat Pemberitahuan 2015-82, Peningkatan Batas Safe Harbor De Minimis untuk Wajib Pajak Tanpa Laporan Keuangan yang Berlaku (pdf), di situs Web IRS untuk perincian mengenai perubahan ini. Untuk rincian lebih lanjut tentang ketentuan ini, lihat bagian pemilihan aman de minimis dari Q & A di situs Web IRS.

Safe Harbor untuk Wajib Pajak Kecil

Perbaikan dapat dikurangi segera jika jumlah total yang dibayarkan untuk perbaikan dan pemeliharaan pada properti kurang dari atau sama dengan $ 10.000 atau 2 persen dari dasar properti yang tidak disesuaikan, mana pun yang lebih rendah . Dan pelabuhan yang aman hanya tersedia untuk bisnis dengan pendapatan di bawah $ 10 juta dan properti yang sedang diperbaiki memiliki basis yang tidak disesuaikan di bawah $ 1 juta. Untuk rincian lebih lanjut tentang ketentuan ini, lihat pemilihan safe harbor untuk bagian wajib pajak kecil dari Q & A di situs Web IRS.

Safe Harbor untuk Pemeliharaan Rutin

Jika perbaikan terdiri dari perawatan rutin, maka biaya perbaikan dapat langsung dikurangi. Ini adalah jenis perbaikan yang terjadi secara teratur.

The IRS telah mengeja ini dalam beberapa detail. Untuk pemeliharaan rutin untuk segera dikurangkan, IRS menginginkan biaya untuk memenuhi keempat kriteria berikut:

1. Perbaikan adalah kegiatan rutin berulang dari tipe yang Anda harapkan untuk dilakukan;
2. Perbaikan hasil dari keausan yang digunakan dalam perdagangan atau bisnis;
3. Perbaikan diperlukan untuk menjaga properti beroperasi secara efisien dalam kondisi normal;
4. Dan sepenuhnya diharapkan bahwa perbaikan perlu dilakukan:
   • Lebih dari sekali selama periode 10 tahun (untuk bangunan dan struktur yang terkait dengan bangunan), atau
   • Lebih dari sekali selama kehidupan kelas properti (untuk properti selain bangunan).

(Kehidupan kelas mengacu pada jumlah tahun di mana IRS mengharapkan kita untuk mendepresiasi properti. Hal ini diuraikan dalam Publikasi 946, Cara Mendepresiasi Properti , terutama bagian kelas properti dari bab 4 dan Lampiran B.) - dari Safe Harbor untuk Bagian Perawatan Rutin dari Tanya Jawab di situs Web IRS. Satu kata peringatan: pemeliharaan rutin aman pelabuhan tidak berlaku untuk biaya yang termasuk dalam kategori perbaikan.

Partial Dispositions

Misalkan seorang tuan tanah menggantikan atap pada properti sewaan. Mari pikirkan tentang situasi ini. Ketika properti ditempatkan dalam layanan sebagai sewa, biaya properti dibagi menjadi dua: tanah dan bangunan. Tanah adalah aset yang tidak terdepresiasi. Biaya bangunan dikapitalisasi dan disusutkan selama beberapa tahun (27,5 tahun untuk real estat perumahan atau 39 tahun untuk real estat komersial). Dengan demikian biaya atap tua termasuk dalam biaya bangunan dan sedang disusutkan dari waktu ke waktu.

Sekarang tuan tanah mengganti atap. Jenis restorasi ini perlu dikapitalisasi dan disusutkan (lebih dari 27,5 tahun atau 39 tahun, sebagaimana berlaku). Jadi sekarang tuan tanah memiliki dua aset yang disusutkan: bangunan asli dan atap baru. Tetapi atap tua termasuk dalam gedung. Jadi dengan cara itu, pemiliknya sedang menurunkan nilai aset (atap lama) yang tidak ada lagi. Dalam skenario ini, IRS memungkinkan pemilik untuk membuat disposisi parsial. Pada intinya, pemilik dapat menghapus biaya atap lama (sehingga menghilangkan bagian biaya dari jadwal depresiasi bangunan).

Apa manfaatnya? Ini mendapat potongan langsung untuk atap yang lama, yang mengimbangi kerugian karena harus mendepresiasi atap baru selama beberapa tahun. Dan, ini menghilangkan atap lama (biaya historisnya dan akumulasi penyusutannya) dari neraca pembayar pajak. Bonus tambahan: "Tidak ada penyusutan penyusutan karena tidak ada penjualan atau pertukaran," kata Phil Zaman, seorang direktur di Kantor Pajak Nasional CBIZ. Jadi disposisi parsial menghasilkan penyusutan yang lebih sedikit akumulasi untuk merebut kembali jika properti itu pernah dijual di masa depan.

Apa yang Perlu Anda Lihat

Untuk menentukan apa saja yang dapat dikurangkan dan apa yang harus dikapitalisasi, kami meninjau berapa biayanya, berapa biayanya, dan bagaimana biaya terkait dengan properti yang diperbaiki atau dipelihara. "Kami harus berhati-hati bukan hanya untuk menulis," kata Nelson, "Peraturan properti yang nyata ini mengatakan, kita perlu benar-benar melihat pengeluaran ini." Jadi bagaimana kita benar-benar melihat pengeluaran ini?

Untuk setiap biaya perbaikan atau pemeliharaan:

1. Tinjau faktur untuk biaya
2. Berapa biayanya? Menerapkan tes BRA: apakah pengeluaran menjadi lebih baik, pemulihan atau adaptasi?
3. Berapa biayanya?
4. Apakah setiap item pada faktur sama atau kurang dari $ 2,500? Apakah total faktur sama dengan atau kurang dari $ 2,500? Jika demikian, pertimbangkan untuk menggunakan pelabuhan aman de minimis .
5. Apakah jumlahnya sama dengan atau kurang dari $ 10.000? Setara dengan atau kurang dari 2 persen dari dasar yang tidak disesuaikan dari properti yang sedang diperbaiki? Jika demikian, pertimbangkan untuk menggunakan pemilihan pelabuhan aman untuk pembayar pajak kecil.
6. Apa sifat perbaikannya? Apakah perbaikan merupakan bagian yang diharapkan dan diperlukan untuk menjaga properti dalam kondisi operasi yang biasanya efisien? Jika demikian, pertimbangkan untuk menggunakan pelabuhan yang aman untuk perawatan rutin.
7. Pertimbangkan apakah seseorang dapat menulis "disposisi parsial."
8. Memanfaatkan biaya apa pun sesuai kebutuhan dan mengatur jadwal penyusutan untuk menghapus biaya perbaikan.

Sumber daya untuk penggali lebih dalam Perbaikan dan Pemotongan Pemeliharaan:

• Pandangan Mendalam: IRS Menyelesaikan Regs tentang Pembuangan Barang Terjangkau yang Berwujud (Penerbitan Pajak Parker, 8 September 2014).
• Perhatikan 2015-82 ( IRS.gov , pdf), yang mengubah pelabuhan aman de minimis dari $ 500 menjadi $ 2.500; diringkas dalam IR-2015-133: Untuk Bisnis Kecil: IRS Meningkatkan Properti Berwujud Membebani Ambang Batas hingga $ 2.500; Menyederhanakan Pengarsipan dan Perekaman (IRS.gov, 24 November 2015).
• Tangible Property Regulations - Frequently Asked Questions (IRS.gov, 13 Maret 2015).
• Keputusan Treasury 9636: Panduan Mengenai Pengurangan dan Kapitalisasi Pengeluaran yang Berhubungan dengan Properti Berwujud (IRS.gov, tanggal efektif 19 September 2013).
• Revenue Procedure 2015-20 ( IRS.gov , pdf); dirangkum dalam IR-2015-29: IRS Membuatnya Lebih Mudah bagi Usaha Kecil untuk Menerapkan Peraturan Perbaikan untuk Tahun 2014 dan Masa Depan (IRS.gov, 13 Februari 2015).
• Tangible Property Regulations - Repair Regs Guidance and Resources (AICPA.org)
• Menerapkan Peraturan Properti Berwujud Baru ( Journal of Accountancy , 31 Januari 2014).
• Pemeliharaan Rutin Safe Harbor di bawah Peraturan Perbaikan IRS Baru (Nolo.com)
• Taxpayer Safe Harbor Kecil untuk Perbaikan dan Pemeliharaan (Nolo.com)
• Persyaratan Pemilik Tanah di bawah Peraturan Perbaikan IRS (Nolo.com)